핵심부터

1. 집을 샀다고 자동으로 itemize하는 것은 아니다

Mortgage interest와 qualifying real property tax는 일반적으로 itemized deduction입니다.

따라서 Evan과 Daisy는 공제 가능한 모든 itemized deductions의 합계와 standard deduction을 비교하게 됩니다.

2024년 married filing jointly의 standard deduction은:

$29,200

이었습니다.

따라서 중요한 질문은 단순히:

“Mortgage interest를 냈는가?”

가 아닙니다.

실제로는:

“공제 가능한 itemized deductions 전체가 standard deduction보다 큰가?”

를 봐야 합니다.

여기에는 qualifying mortgage interest, state and local taxes, charitable contributions 등이 포함될 수 있습니다.

IRS — Standard vs. Itemized Deductions

2026년 업데이트

2026년 married filing jointly의 standard deduction은:

$32,200

입니다.

따라서 mortgage interest와 property tax가 공제 가능하더라도, 전체 itemized deductions가 standard deduction보다 커야 추가적인 federal tax benefit이 생깁니다.

IRS — 2026 Tax Inflation Adjustments

2. Mortgage interest는 얼마나 공제할 수 있을까?

2017년 12월 15일 이후 발생한 acquisition debt의 경우, federal tax에서는 일반적으로 다음 금액까지의 qualifying home acquisition debt에 해당하는 이자를 공제할 수 있습니다.

$750,000

Married filing separately의 경우 $375,000입니다.

일반적으로 해당 debt는 qualified home을 담보로 하고, 그 집을 사거나 짓거나 substantially improve하는 데 사용되어야 합니다.

IRS — Publication 530, Home Mortgage Interest

Evan과 Daisy가 예상하는 mortgage는 약:

$629,000

입니다.

따라서 에피소드의 사실관계에서는 $750,000 federal debt limit 자체가 mortgage interest deduction을 제한하지 않습니다.

여기서 $629,000 자체를 공제하는 것은 아닙니다.

공제 대상은 일반적으로 qualifying interest이고, federal return에서 공제 혜택을 받으려면 itemize해야 합니다.

또한 $750,000 limit은 main home과 second home에 각각 따로 적용되는 별도의 한도가 아니라 qualifying acquisition debt 전체를 기준으로 적용됩니다.

IRS — Publication 936, Home Mortgage Interest Deduction

2026년 업데이트

2026년 이후에도 IRC §163(h)(3)(F)에 따라 일반적으로 $750,000/$375,000 acquisition-debt limitation이 계속 적용됩니다.

26 U.S.C. §163 — Interest

3. Property tax는 SALT 한도의 영향을 받는다

Qualifying real property tax는 일반적으로 itemize하는 경우 Schedule A에서 공제할 수 있습니다.

집을 매매한 해에는 buyer와 seller가 각각 소유한 기간에 따라 property tax를 나누어 처리하는 것이 일반적입니다.

IRS — Publication 530, Real Estate Taxes

하지만 property tax에는 별도의 무제한 공제 한도가 있는 것이 아닙니다.

Federal return에서는 state and local tax, 즉 SALT deduction에 포함됩니다.

2024년 married filing jointly의 federal SALT deduction은 일반적으로:

$10,000

으로 제한되었습니다.

여기에는 qualifying state and local income tax 또는 sales tax와 real property tax가 함께 포함될 수 있습니다.

따라서 Evan과 Daisy가 property tax로 $10,000을 냈다고 해서 California income tax와 별도로 추가 $10,000을 전부 공제할 수 있다는 의미는 아닙니다.

2026년 업데이트

2026년 joint filer의 일반적인 federal SALT limit은:

$40,400

입니다.

Modified AGI가 $505,000을 초과하면 한도가 감소하기 시작하지만, 일반적으로 $10,000 아래로 내려가지는 않습니다.

IRS — 2026 SALT Limitation

따라서 SALT는 Evan과 Daisy의 2024년 주택 구입과 2026년에 같은 집을 사는 경우의 세금 결과가 크게 달라질 수 있는 부분 중 하나입니다.

4. PMI는 공제할 수 있을까?

Evan과 Daisy는 10% down payment를 선택하기 때문에 lender estimate에 private mortgage insurance, 즉 PMI가 포함됩니다.

2024년

Evan과 Daisy의 2024 tax year에는 qualified mortgage insurance premium을 itemized deduction으로 공제할 수 없었습니다.

따라서 에피소드에서 Evan이:

“No.”

라고 한 것은 2024년 기준으로 맞습니다.

2026년 업데이트

2026년부터 federal tax에서는 qualified mortgage insurance premium이 다시 qualified residence interest로 취급됩니다.

다만 income limitation이 있습니다.

AGI가 $100,000을 초과하면 공제가 줄어들기 시작합니다.

Married filing separately의 경우에는 $50,000부터입니다.

법에서 정한 phaseout 계산에 따라 AGI가 $109,000을 초과하면 일반적으로 공제가 완전히 없어지고, married filing separately의 경우에는 $54,500을 초과하면 없어집니다.

또한 certain prepaid qualified mortgage insurance premium은 mortgage 기간과 84개월 중 더 짧은 기간에 걸쳐 배분해야 할 수 있습니다.

따라서 closing 때 한 번에 지급한 금액 전체가 그 해의 deduction이 되는 것은 아닐 수 있습니다.

2026년에는 답이 단순히 “No”가 아니라:

“소득 제한에 걸리지 않고 itemize한다면 가능할 수 있다.”

가 됩니다.

26 U.S.C. §163 — Qualified Mortgage Insurance

Treas. Reg. §1.163-11 — Prepaid Qualified Mortgage Insurance

5. Points와 closing costs는 어떻게 처리할까?

Mortgage points는 일반적으로 prepaid interest의 성격을 가집니다.

보통 loan 기간에 걸쳐 공제하지만, main home을 사거나 짓기 위해 지급한 points는 일정 요건을 충족하면 구입한 해에 전액 공제할 수 있습니다.

Seller-paid points에도 별도 규칙이 있습니다.

Buyer가 seller-paid points를 지급한 것으로 보아 deduction을 받을 수 있는 경우, 일반적으로 그만큼 home basis를 줄여야 합니다.

IRS — Publication 530, Points

Closing costs도 모두 같은 방식으로 처리되지 않습니다.

Qualifying mortgage interest, real property tax, deductible points처럼 현재 공제되는 금액이 있을 수 있습니다.

반면 집의 취득과 직접 관련된 일정한 attorney’s fees, owner’s title insurance, recording fees, transfer taxes 등은 즉시 공제하지 않고 home basis에 포함될 수 있습니다.

Loan을 받기 위해 발생한 비용은 별도로 판단해야 합니다.

예를 들어 lender와 관련된 credit report 또는 appraisal charge가 Closing Disclosure에 표시되어 있다고 해서 자동으로 home basis에 포함되는 것은 아닙니다.

따라서 Closing Disclosure를 단순히 “공제 가능한 비용 목록”으로 보면 안 됩니다.

IRS — Publication 530, Settlement or Closing Costs

6. Down payment는 공제가 아니며, down-payment 비율이 basis를 결정하지 않는다

에피소드에서 Evan은 10%와 20% down payment 사이에서 고민합니다.

이 선택은 실제 재정에 큰 영향을 줍니다.

Borrowing amount, PMI, monthly payment, 그리고 closing 후 남는 현금이 달라집니다.

하지만 down payment 자체는 tax deduction이 아닙니다.

그렇다고 down payment가 home basis와 아무 관계가 없는 것도 아닙니다.

Down payment는 Evan과 Daisy가 집을 취득하기 위해 지급하는 금액의 일부입니다.

다만 home basis가 down payment 금액으로 제한되는 것은 아닙니다.

일반적으로 basis는 집 전체를 취득하는 데 들어간 cost에서 시작하며, 그 금액 중 얼마를 현금으로 지급하고 얼마를 mortgage로 financing했는지가 basis를 결정하는 것은 아닙니다.

따라서 10%를 down payment했다고 해서 집 전체 basis의 10%만 갖게 되는 것은 아닙니다.

이후 qualifying capital improvements는 basis를 증가시킬 수 있습니다.

반면 일반적인 repairs와 maintenance는 같은 방식으로 basis를 증가시키지 않습니다.

IRS — Publication 530, Basis of a Home

이 때문에 Closing Disclosure, purchase documents, property-tax records, Form 1098, 그리고 향후 capital improvement 기록은 계속 보관하는 것이 좋습니다.

이 자료들은 집을 몇 년 뒤 매각할 때 중요해질 수 있습니다.

7. California에서는 결과가 달라질 수 있다

California는 주택 관련 federal tax 규정을 모두 그대로 따르지 않습니다.

Mortgage Interest

California의 acquisition-debt limit은 일반적으로:

$1,000,000

Married filing separately의 경우 $500,000입니다.

따라서 California는 federal의 $750,000/$375,000 limitation과 다릅니다.

하지만 Evan과 Daisy의 약 $629,000 mortgage는 이미 federal 한도보다 낮기 때문에, 에피소드의 사실관계에서는 이 차이가 직접적인 영향을 주지 않습니다.

California FTB — Deductions

State and Local Taxes

California는 federal SALT cap을 그대로 따르지 않습니다.

그렇다고 California return에서 모든 state and local tax를 공제할 수 있다는 뜻도 아닙니다.

California는 state and local income tax, State Disability Insurance(SDI), state and local general sales tax 등의 deduction을 별도로 허용하지 않습니다.

반면 real property tax는 California 규정에 따라 공제 가능할 수 있습니다.

California FTB — Schedule CA Instructions

PMI

2026년부터 federal tax에서는 qualifying mortgage insurance premium이 다시 qualified residence interest가 될 수 있습니다.

하지만 California는 이 federal PMI 규정을 따르지 않습니다.

따라서 2026년에는 같은 PMI라도 federal return에서는 deduction이 가능하고 California return에서는 허용되지 않는 상황이 생길 수 있습니다.

California FTB — Summary of Federal Income Tax Changes

2024년과 2026년에는 무엇이 달라졌을까?

Standard deduction

2024 MFJ: $29,200
2026 MFJ: $32,200

Federal acquisition-debt limit

2024: 일반적으로 $750,000
2026: 일반적으로 $750,000

Federal SALT limit

2024: 일반적으로 $10,000 MFJ
2026: 일반적으로 $40,400, income-based reduction 적용 가능

Qualified mortgage insurance

2024: 공제 불가
2026: federal에서 일정 요건과 income limitation을 충족하면 공제 가능

따라서 Evan과 Daisy의 2024년 에피소드에 나온 세금 설명은 그대로 맞습니다.

하지만 2026년에 같은 집을 산다면 SALT와 PMI에서는 다른 결과가 나올 수 있습니다.

자주 하는 오해

“집을 사면 자동으로 mortgage interest deduction을 받는다.”

반드시 그렇지는 않습니다. Interest가 qualifying해야 하고, 일반적으로 itemize해야 실제 federal tax benefit이 생깁니다.

“Mortgage payment 전체를 공제할 수 있다.”

아닙니다. Mortgage principal은 개인의 itemized deduction이 아닙니다.

“Property tax는 전부 공제할 수 있다.”

반드시 그렇지는 않습니다. Federal SALT limitation의 영향을 받을 수 있고, California에서는 별도의 규칙을 적용합니다.

“PMI는 항상 공제할 수 없다.”

Evan과 Daisy의 2024년에는 맞는 말이었습니다. 하지만 2026년부터 qualifying PMI는 federal에서 다시 공제 가능할 수 있습니다.

“Closing costs는 전부 공제할 수 있다.”

아닙니다. 일부는 현재 공제되고, 일부는 basis에 포함되며, 어떤 비용은 둘 다 해당되지 않을 수 있습니다.

“Down payment를 많이 하면 home basis도 더 커진다.”

일반적으로 그렇지 않습니다. Down-payment 비율은 집을 어떻게 financing하는지를 바꾸는 것이지, 집 전체의 취득원가를 결정하는 것은 아닙니다.

핵심 정리

Evan과 Daisy가 집을 살 때 발생하는 세금효과는 크게 세 가지로 나누어 볼 수 있습니다.

1. Qualifying mortgage interest와 property tax는 현재 itemized deduction이 될 수 있습니다.
2. 일부 purchase costs는 현재 공제되지 않지만 home basis에 포함되어 나중에 집을 팔 때 중요해질 수 있습니다.
3. Down payment, mortgage principal, homeowners insurance, repairs, cash reserve 같은 큰 현금지출은 주로 재정적인 선택이지 현재의 tax deduction은 아닙니다.

세금공제는 집의 after-tax cost를 낮출 수 있습니다.

하지만 그 집을 감당할 수 있는지를 결정해주지는 않습니다.

참고자료

주택 관련 기본 세금 규정

IRS — Publication 530, Tax Information for Homeowners
Property tax, points, closing costs, seller-paid points, home basis 등 주택 소유자에게 적용되는 주요 federal tax 규정을 설명합니다.
IRS — Publication 530

Mortgage Interest

IRS — Publication 936, Home Mortgage Interest Deduction
Qualified mortgage interest와 acquisition-debt limitation을 설명합니다.
IRS — Publication 936

26 U.S.C. §163 — Interest
Qualified residence interest, acquisition debt, mortgage insurance 관련 federal statutory authority입니다.
26 U.S.C. §163

PMI

Treas. Reg. §1.163-11 — Allocation of Certain Prepaid Qualified Mortgage Insurance Premiums
Certain prepaid mortgage insurance premium을 mortgage term 또는 84개월 중 더 짧은 기간에 배분하는 규정을 설명합니다.
Treas. Reg. §1.163-11

2026년 Federal 업데이트

IRS — 2026 Tax Inflation Adjustments
2026년 standard deduction과 기타 inflation-adjusted amounts를 확인할 수 있습니다.
IRS — 2026 Tax Inflation Adjustments

IRS — 2026 SALT Limitation
2026년 $40,400 SALT limit과 MAGI $505,000 초과 시 적용되는 reduction 규정을 설명합니다.
IRS — 2026 SALT Limitation

California

California FTB — Deductions
California의 itemized deductions와 home acquisition-debt limitation 관련 현재 안내입니다.
California FTB — Deductions

California FTB — Schedule CA Instructions
State and local taxes 및 mortgage interest와 관련된 federal/California 차이를 설명합니다.
California FTB — Schedule CA Instructions

California FTB — Summary of Federal Income Tax Changes
2026년 federal mortgage insurance 규정 등에 대한 California nonconformity를 설명합니다.
California FTB — Federal Income Tax Changes

이 세법이 등장하는 에피소드

Episode 04 — 그 집

Evan과 Daisy는 첫 집을 사면서 10%와 20% down payment 사이에서 고민합니다.

세금공제도 중요합니다.

하지만 PMI, repairs, mortgage payment, 그리고 closing 후 얼마의 현금을 남길지도 함께 봐야 합니다.

결국 이들에게 더 중요한 질문은 세법이 얼마나 돌려주느냐가 아닙니다.

집 열쇠를 받은 뒤 얼마의 현금을 남겨둘 것인가입니다.

EPISODE 04 읽기 →