그 집
MONEY MEETS TAX · EPISODE 04
애너하임 · 2024년 3월
이번 이야기의 돈과 세금
첫 집 구입 · 다운페이먼트와 남겨둘 현금 · 모기지 이자와 재산세
목요일 아침 8시 12분, Daisy가 Evan에게 집 하나를 보냈다.
메시지는 없었다.
링크만 있었다.
Evan은 meeting 사이에 열어봤다.
$699,000
방 세 개. 화장실 두 개. 1,500 square feet가 조금 넘었다.
Anaheim.
사진을 넘겨봤다.
Kitchen은 오래됐다.
Bathroom은 더 오래됐다.
Backyard는 잔디보다 concrete가 더 많았고, bedroom 사진 하나는 camera angle의 도움을 꽤 많이 받은 것 같았다.
Evan이 Daisy에게 문자를 보냈다.
Kitchen 별론데.
답은 거의 바로 왔다.
알아.
Bathroom도.
알아.
Evan이 잠깐 기다렸다.
그럼 왜 보냈어?
점 세 개가 나타났다.
Floor plan 봐.
Evan은 listing으로 돌아갔다.
둘은 토요일에 집을 보기로 했다.
실제로 본 집은 사진보다 작아 보였다.
Evan은 현관문을 다 들어가기도 전에 그렇게 말했다.
Daisy는 이미 창문 쪽으로 걸어가고 있었다.
Living room은 backyard를 향하고 있었고, 오래돼 보이는 큰 창 두 개로 오후 햇빛이 들어왔다.
바닥은 몇 군데서 삐걱거렸다.
Kitchen cabinet은 언젠가 흰색으로 칠한 것 같았는데, 아주 잘한 솜씨는 아니었다.
Daisy가 하나를 열어봤다.
“튼튼하긴 해.”
“비뚤어졌는데.”
“문짝이 비뚤어진 거야.”
“관련 있어 보이는데.”
Daisy는 dining room으로 갔다.
Evan은 휴대폰에 listing을 띄운 채 따라갔다.
Agent는 neighborhood 이야기를 했다.
Daisy는 kitchen과 dining area 사이 벽 앞에 서 있었다.
Evan은 property tax estimate를 확인했다.
밖에는 fence 근처에 작은 잔디밭이 있었고, property에 있는 다른 것들보다 훨씬 건강해 보이는 orange tree 한 그루가 있었다.
Daisy는 patio 끝까지 걸어갔다.
“난 좋아.”
Evan이 지붕을 올려다봤다.
“집이 좋아?”
“일부가.”
“그건 다른 얘긴데.”
“알아.”
Daisy는 sliding door 너머를 봤다.
“Kitchen은 정말 괜찮아질 수 있어.”
“‘괜찮아질 수 있다’는 얼마짜리야?”
Daisy가 웃었다.
“그 질문 나올 줄 알았어.”
둘은 거의 1년 동안 집 사는 이야기를 해왔다.
급하게는 아니었다.
Los Angeles apartment도 괜찮았다. Rent가 오르긴 했지만 당장 나가야 할 정도는 아니었다. Neighborhood도 마음에 들었고 commute도 괜찮았다.
집은 언젠가 살 생각이었다.
그러다 그 ‘언젠가’가 Daisy 노트북의 saved listing으로 나타나기 시작했다.
그날 밤 Evan은 spreadsheet를 열었다.
Daisy는 couch에서 TV를 보고 있었다.
“Payment 얼마야?”
“계산 중이야.”
“그 말은 안 좋다는 뜻이야?”
“계산 중이라는 뜻이야.”
Lender는 이미 대략적인 estimate를 보내줬다.
10%를 down payment로 넣으면 약 $69,900이 필요했다.
거기에 closing cost가 더해졌다.
Loan은 $629,000이 조금 넘었다.
그리고 conventional mortgage에 20% 미만을 넣기 때문에 estimate에는 private mortgage insurance도 들어가 있었다.
한 달에 약 $240.
Evan은 그 숫자에 동그라미를 쳐놨다.
Daisy가 봤다.
“PMI가 뭐였지?”
“Insurance.”
“우리 거?”
“Lender 거.”
Daisy가 Evan을 봤다.
“우리가 lender 보험료를 내?”
“거의 그런 거지.”
“참 친절하네, 우리가.”
“20%를 안 넣으니까.”
“그럼 20% 넣으면?”
“PMI 없어지고. Loan도 작아지고. Monthly payment도 내려가.”
“알겠어.”
Evan은 spreadsheet를 바꿨다.
20%는 $139,800이었다.
Closing cost 전이었다.
Daisy가 숫자를 봤다.
“우린 그 돈 없잖아.”
“편하게는 없지.”
거기까지 가려면 더 기다리고, 더 모으고, 아마 investment도 팔아야 했다.
그래도 Evan은 20%가 더 좋았다.
깔끔했다.
PMI가 없고.
Debt가 줄고.
Monthly payment도 낮아졌다.
Time이라는 항목을 넣기 전까지는 모든 column에서 더 좋아 보이는 답이었다.
Daisy가 화면을 가리켰다.
“그러면 지금 10%로 사거나, 기다리거나네.”
“거의 그렇지.”
“얼마나?”
“모르겠어. 한 1년?”
“그럼 이 집은?”
“아마 이 집은 아니겠지.”
Daisy가 고개를 끄덕였다.
그게 spreadsheet가 가만히 붙잡아둘 수 없는 부분이었다.
집은 팔릴 수 있었다.
Rate는 바뀔 수 있었다.
가격도 바뀔 수 있었다.
더 좋은 집을 찾을 수도 있었다.
아니면 1년 동안 listing만 더 보다가 더 큰 숫자로 같은 대화를 다시 할 수도 있었다.
Evan은 assumption 하나를 바꿨다.
그리고 또 하나를 바꿨다.
Daisy가 잠시 지켜봤다.
“10% 넣으면 cash가 얼마나 남아?”
Evan이 보여줬다.
“20%는?”
“먼저 cash를 더 모아야 해.”
“그러면 오늘 기준으로 실제로 선택할 수 있는 건 10%네.”
Evan이 spreadsheet를 봤다.
“응.”
“그래도 20% 넣으면 얼마나 아끼는지는 알고 싶어.”
“알았어.”
“기다리는 게 맞는지도.”
“알았어.”
Daisy가 일어났다.
“이 집 사는 거면, 사고 나서도 돈은 남겨두고 싶어.”
Evan이 그녀를 봤다.
“Kitchen 때문에?”
“Kitchen. Window. Floor.”
“Floor는 괜찮아.”
“네가 밟았을 때 하나 움직였어.”
“삐걱거린 거야.”
Daisy는 물을 들었다.
“Cash 좀 남겨.”
다음 날 아침 Evan은 spreadsheet를 다시 열었다.
Column 두 개를 지웠다.
10% scenario만 남겼다.
PMI는 여전히 마음에 들지 않았다.
Loan balance가 더 큰 것도 그랬다.
그래도 closing 후에 남는 cash는 둘이 감당할 수 있는 숫자로 보였다.
집에 무슨 일이 생겨도 신경 쓰지 않아도 될 만큼 넉넉하진 않았다.
그래도 집을 소유할 수 있을 만큼은 됐다.
둘은 다음 날 offer를 넣었다.
그다음 일주일은 거의 email이었다.
Updated bank statement.
Disclosure.
Lender 질문.
Evan이 분명 한 번 보냈다고 생각하는 document들.
다른 offer도 하나 있었다.
Counter가 왔다.
Agent와 통화했다.
그리고 결국 deal이 됐다.
Evan은 인정하고 싶은 것보다 더 오래 lender estimate를 들여다봤다.
Mortgage, estimated property tax, homeowners insurance, PMI까지 넣으면 monthly cost는 $5,000이 조금 넘었다.
어느 날 저녁 Daisy가 그걸 보고 있는 Evan을 발견했다.
“그 페이지 10분째 보고 있어.”
“Interest 보고 있어.”
“Rate는 알고 있었잖아.”
“Rate를 아는 거랑 dollar로 보는 건 다르지.”
Daisy가 옆에 앉았다.
Rate는 7%에 가까웠다.
둘 다 마음에 들지 않았다.
Daisy가 property tax 항목을 가리켰다.
“이거 deduction 돼?”
“아마. Limit이 있어.”
“Interest는?”
“가능할 수도 있고.”
“PMI는?”
Evan이 찾아봤다.
“안 돼.”
Daisy가 등을 기댔다.
“그러면 세금이 이 집을 구해주진 않네.”
“응.”
“알아둬야겠네.”
“그걸 기대한 건 아니야.”
Daisy가 그를 봤다.
“그래도 확인은 했네.”
“당연히 했지.”
Inspection은 사흘 뒤였다.
Report는 길었다.
큰 문제는 없었다.
공짜로 넘어갈 것도 없었다.
HVAC는 오래됐고.
Plumbing도 손볼 게 있었다.
Electrical issue도 몇 개 있었다.
Roof 한쪽은 계속 지켜봐야 했다.
Inspector는 kitchen sink 아래에서 moisture도 발견했다.
그 말을 들었을 때 Daisy가 Evan을 봤다.
아무 말도 하지 않았다.
할 필요가 없었다.
그날 저녁 Evan은 report를 다시 읽었다.
“그래서?”
Daisy가 맞은편에 앉아 있었다.
“이 집 손볼 게 많아.”
“알고 있었잖아.”
“오래됐다는 건 알았지.”
“보통 오래되면 손볼 것도 있지.”
Evan은 페이지를 넘겼다.
“아직 안 살 수도 있어.”
Daisy가 고개를 끄덕였다.
“그럴 수도 있지.”
한동안 둘 다 아무 말이 없었다.
Evan은 report에 붙어 있는 사진들을 봤다.
첫 집은 조금 다르게 상상했었다.
더 깨끗하고.
더 완성돼 있고.
Inspector가 형광 표시한 문장이 덜 많은 집.
Daisy가 몸을 기울여 kitchen 사진을 가리켰다.
“이 벽.”
“왜?”
“나중에 여기 고치면 이건 열고 싶어.”
Evan이 그녀를 봤다.
“아직 집도 안 샀는데 벽부터 없애고 있네.”
“바로 하겠다는 건 아니야.”
“도움이 되네.”
Daisy가 웃었다.
Evan은 report를 다시 봤다.
그리고 closing 후에 남을 cash를 봤다.
일주일 전보다 그 숫자가 훨씬 중요해져 있었다.
둘은 그대로 진행했다.
Closing은 금요일이었다.
늦은 오후, 둘은 앉을 곳 하나 없는 빈 living room에 서 있었다.
손에는 열쇠 두 세트가 있었다.
Daisy는 kitchen 쪽으로 걸어갔다.
Evan은 front door를 확인했다.
그리고 한 번 더 확인했다.
Daisy가 돌아왔다.
“우리 집 생겼다.”
Evan이 주변을 둘러봤다.
“대부분은.”
Daisy가 웃었다.
“이제 내가 집 샀다고 할 때마다 mortgage 얘기할 거야?”
“네가 우리가 집 전체를 소유했다고 할 때만.”
“그럼 매번이네.”
Evan은 열쇠를 주머니에 넣었다.
Daisy는 창문 쪽으로 걸어갔다.
처음 봤을 때와 같은 오후 햇빛이 방 안으로 들어왔다.
Daisy가 뒤를 돌아봤다.
“아직도 kitchen 별로야?”
“응.”
“잘됐네.”
“뭐가?”
“계획이 있거든.”
Evan이 kitchen 쪽을 봤다.
“얼마짜리 계획인데?”
Daisy가 back door를 열었다.
“우리 방금 열쇠 받았어, Evan.”
“그건 대답이 아닌데.”
“알아.”
세금 뒷이야기
Conventional mortgage에서 20퍼센트보다 적게 다운하면 PMI(private mortgage insurance)가 붙는 경우가 많다. PMI는 집주인이 아니라 대출기관을 보호하는 보험이며, Evan과 Daisy의 월 약 240달러는 이 대출에 대한 예상 금액이다.
2024년에는 mortgage insurance premium에 대한 itemized deduction이 이미 만료된 상태였다. 반면 요건을 충족하는 주택담보대출 이자는 itemize하는 경우 공제될 수 있었고, 2017년 이후 발생한 주택취득부채의 일반적인 한도는 750,000달러였다. Evan과 Daisy의 약 629,000달러 모기지는 이 한도보다 낮다.
재산세 역시 itemize하는 경우 공제 대상이 될 수 있지만, 2024년에는 주·지방 소득세 또는 판매세와 재산세 등을 합한 SALT 공제가 일반적으로 10,000달러로 제한됐다.
세금 공제는 도움이 될 수 있다.
하지만 모기지, PMI, 수리비나 클로징에 필요한 현금을 없애주지는 않는다.
Evan과 Daisy에게 더 중요한 질문은 집에 얼마를 넣을 것인가만이 아니라, 사고 난 뒤 얼마를 남겨둘 것인가였다.
에피소드 뒤의 세법이 궁금하다면?
모기지 이자, 재산세, PMI, points와 closing costs, itemized deduction과 standard deduction의 차이, 주택의 tax basis, 그리고 집을 산 날부터 보관해야 할 서류를 자세히 살펴본다.
다음 이야기
별일 아니야
인스펙션 보고서는 오래된 집에는 손볼 일이 생긴다고 알려줬다.
다만 그 일들이 하나씩 차례를 기다려준다는 말은 없었다.