핵심부터

1. 살던 집은 언제부터 세법상 rental property가 될까?

세법상 중요한 날짜가 반드시 첫 세입자가 입주한 날인 것은 아니다.

Depreciation 목적에서는 개인적으로 사용하던 집을 rental 또는 그 밖의 소득창출 용도로 전환하는 것이 placed-in-service의 출발점이 된다. 실무적으로는 일반적으로 집이 실제로 임대할 준비가 되어 있고 **임대 가능한 상태(ready and available for rent)**가 된 시점이 중요하다.

예를 들어 8월에 이사한 뒤 집을 정리하고 9월 1일부터 임대 가능한 상태로 내놓았다고 하자. 세입자는 9월 말에 계약하고 10월에 실제로 입주했다.

이 경우 9월 1일이 중요한 placed-in-service 날짜가 될 수 있다. 그날부터 집이 임대소득을 발생시킬 수 있는 상태가 되었기 때문이다.

이 날짜에 따라 depreciation이 언제 시작되는지, 그리고 언제부터 비용을 rental expense로 보기 시작하는지가 달라질 수 있다.

「더 가까이」에서 Evan과 Daisy는 Irvine으로 이사한 뒤 Anaheim 집을 정리하고 9월 초에 임대 매물로 내놓는다. 실제 세입자가 나중에 입주한다고 해서 반드시 그때까지 rental period의 시작이 미뤄지는 것은 아니다.

IRS Publication 527 — Residential Rental Property에서 residential rental property의 placed-in-service timing을 확인할 수 있다.

2. 이사한 해의 비용은 어떻게 달라질까?

전환한 해에는 일반적으로 두 기간이 존재한다.

전환 전 → 개인 거주용 주택

전환 후 → rental property

따라서 property tax나 insurance처럼 1년 전체에 걸쳐 발생하는 비용은 개인 사용 기간과 임대 기간으로 나누어야 할 수 있다.

예를 들어 calendar-year taxpayer가 연중에 이사하고 집을 rental로 전환했다면, 일반적으로 rental period에 해당하는 부분만 rental expense로 처리한다.

전환 전 개인 거주 기간에 해당하는 mortgage interest와 property tax는 해당 연도에 적용되는 개인 공제 규정에 따라 별도로 검토할 수 있다.

Depreciation은 다르다.

개인적인 용도로 보유하던 기간에는 집을 depreciation할 수 없다. Rental property로 placed in service된 뒤부터 depreciation이 시작된다.

3. Depreciation basis는 처음 집을 산 가격과 다를 수 있다

살던 집을 rental로 바꿀 때 가장 중요한 규정 중 하나다.

Depreciation을 위한 시작 basis는 일반적으로 다음 두 금액 중 낮은 금액이다.

• 전환일 현재의 adjusted basis
• 전환일 현재의 fair market value

Adjusted basis는 일반적으로 처음 집을 취득했을 때의 tax basis에서 시작하고, 그 뒤 qualifying capital improvement와 그 밖의 basis adjustment를 반영해 계산한다.

여기서 land는 depreciation할 수 없다는 점도 함께 고려해야 한다.

간단한 예를 위해 land를 별도로 배분한 뒤 건물에 해당하는 금액만 다음과 같다고 가정해 보자.

건물의 기존 basis: $600,000
Capital improvements: $30,000
전환일 adjusted building basis: $630,000
전환일 building fair market value: $700,000

Adjusted basis인 $630,000이 fair market value보다 낮으므로 일반적으로 $630,000이 depreciation 계산의 시작점이 된다.

반대로 집값이 하락했다고 해보자.

전환일 adjusted building basis: $630,000
전환일 building fair market value: $560,000

이 경우에는 일반적으로 더 낮은 $560,000이 depreciation basis가 된다.

이 lower-of rule은 집을 개인적으로 사용하던 기간에 발생한 가치 하락까지 rental depreciation deduction으로 가져오는 것을 막는다.

여기서 중요한 점이 하나 더 있다.

이 lower-of rule은 rental 전환 후 depreciation을 계산하기 위한 basis를 정하는 규정이다. 나중에 집을 팔 때 gain을 계산하는 basis와 자동으로 같다고 보면 안 된다.

Personal residence에서 rental로 전환된 부동산은 향후 매각 시 gain 또는 loss를 계산할 때 서로 다른 basis 규정이 적용될 수 있다. 특히 loss를 계산할 때는 별도의 규정을 확인해야 한다.

IRS Publication 527에서 personal-use property를 rental로 전환할 때의 depreciation basis 규정을 확인할 수 있다.

4. Land는 depreciation할 수 없다

집을 rental로 전환한다고 해서 property basis 전체를 depreciation할 수 있는 것은 아니다.

Land는 depreciation 대상이 아니다.

따라서 전체 basis 가운데 건물에 해당하는 부분과 land에 해당하는 부분을 나누어야 한다.

일반적인 MACRS 규정이 적용되는 residential rental real estate의 건물은 보통 27.5년에 걸쳐 해당 residential rental property의 depreciation method와 convention을 사용해 depreciation한다.

이것도 처음 집을 샀을 때의 기록을 계속 보관해야 하는 이유 중 하나다.

Rental conversion은 기존 basis history를 없애지 않는다.

5. Repair와 improvement의 구분도 계속 중요하다

집이 rental이 된 뒤에는 rental 활동과 관련해 발생한 ordinary and necessary expense를 적용 가능한 규정에 따라 공제할 수 있다.

하지만 rental property에 돈을 썼다고 해서 모든 지출을 즉시 공제할 수 있는 것은 아니다.

Property를 정상적인 상태로 유지하기 위한 repair는 일반적으로 현재 비용으로 공제할 수 있다.

반면 capital improvement는 일반적으로 capitalize한 뒤 depreciation 등을 통해 회수해야 한다.

이 구분은 Evan과 Daisy가 그 집에 살 때도 중요했다. Improvement는 집의 basis를 증가시킬 수 있었기 때문이다.

Rental로 전환한 뒤에는 또 다른 이유로 중요해진다.

어떤 지출이 현재의 rental deduction이 되는지, 아니면 자산으로 capitalize한 뒤 여러 해에 걸쳐 회수해야 하는지가 달라질 수 있다.

그래서 같은 영수증이라도 집의 용도가 바뀌면 세법상 중요해지는 이유가 달라질 수 있다.

6. Negative cash flow와 세법상 rental loss는 같은 것이 아니다

「더 가까이」에서 중요한 구분이다.

Evan은 mortgage payment, property tax, insurance, PMI, repair, vacancy 등을 고려하면 Anaheim 집에서 매달 $1,000 이상 현금이 나갈 수 있다고 예상한다.

이것은 cash-flow 문제다.

세금신고서에서 계산되는 rental income 또는 loss는 다른 문제다.

예를 들어 mortgage payment 중 principal은 대출잔액을 줄이는 금액이지 rental expense deduction은 아니다.

반대로 depreciation은 그해에 같은 금액의 현금을 지출하지 않아도 tax deduction을 만들 수 있다.

따라서 rental property는 다음과 같은 결과가 모두 가능하다.

• cash flow는 마이너스지만 tax loss가 거의 없거나 전혀 없는 경우
• cash flow는 플러스지만 depreciation 때문에 tax loss가 생기는 경우
• cash flow와 tax loss가 모두 마이너스인 경우

Spreadsheet와 tax return은 서로 다른 숫자를 계산하고 있다.

7. Rental tax loss가 생겼다고 W-2 소득에서 바로 공제되는 것은 아니다

Federal income tax에서 rental real estate는 일반적으로 passive activity로 취급된다.

따라서 rental loss가 발생했다고 해서 salary, consulting income 또는 다른 nonpassive income에서 바로 공제할 수 있는 것은 아니다.

다만 일정 요건을 충족하면서 rental real estate에 actively participate하는 납세자에게는 중요한 예외가 있다.

Federal special allowance에 따라 요건을 충족하는 납세자는 일반적으로 rental real estate loss 중 최대 $25,000까지 nonpassive income과 상계할 수 있다.

Active participation은 material participation보다 낮은 기준이다.

세입자를 승인하거나, 임대조건을 결정하거나, 수리 여부를 승인하는 것처럼 실제 관리 의사결정에 참여하는 것도 관련될 수 있다.

Ownership requirement도 있다.

Active participation으로 인정받기 위해서는 일반적으로 납세자가 배우자의 지분을 포함해 해당 연도 동안 rental activity 가치의 최소 10% 이상을 소유해야 한다.

일반적인 경우 이 special allowance는 modified adjusted gross income이 $100,000을 넘기 시작하면 phaseout되고, MAGI가 $150,000에 도달하면 일반적으로 완전히 사라진다.

Filing status도 중요하다.

Married filing separately인 경우 부부가 연중 내내 서로 따로 거주했다면 최대 special allowance는 일반적으로 $12,500이다. 이 경우 MAGI가 $50,000을 넘기 시작하면 phaseout되고, 일반적으로 $75,000에서 완전히 사라진다.

부부가 연중 어느 때라도 함께 거주하면서 married filing separately로 신고한다면 일반적으로 이 special allowance를 사용할 수 없다.

IRS Publication 925 — Passive Activity and At-Risk Rules에서 active participation, 10% ownership requirement, special allowance, MAGI phaseout 및 filing-status limitation을 확인할 수 있다.

Evan과 Daisy처럼 소득이 높은 가정에서는 Anaheim rental을 직접 관리해 active participation 요건을 충족하더라도 MAGI phaseout 때문에 special allowance를 사용하지 못할 수 있다.

그 결과 세법상 실제 rental loss가 존재하지만 그해에는 공제하지 못하고 suspended passive loss로 남을 수 있다.

Suspended passive loss는 일반적으로 다음 연도로 이월되고, 향후 passive income이 발생하거나 관련 disposition 요건이 충족될 때 사용할 수 있다.

8. California에서는 passive loss 결과가 달라질 수 있다

California는 federal passive activity loss rules의 상당 부분을 따르지만 real estate professional에는 중요한 차이가 있다.

Federal law에서는 요건을 충족하는 real estate professional의 rental real estate activity가 material participation 등 관련 요건을 충족하면 자동적인 passive treatment에서 벗어날 수 있다.

하지만 California는 IRC Section 469(c)(7)의 federal real estate professional 규정을 따르지 않는다.

따라서 federal에서 해당 real estate professional 규정에 따라 nonpassive treatment를 받는 rental real estate activity라도 California에서 동일한 real-estate-professional treatment를 받는 것은 아니다.

California에서는 FTB Form 3801을 통해 California passive activity rules를 적용한다.

California FTB Form 3801 Instructions에서 이 federal real estate professional 규정에 대한 California nonconformity를 확인할 수 있다.

이 차이가 「더 가까이」에서 Evan과 Daisy의 당장 결정을 바꾸는 것은 아니다.

하지만 한 사람이 앞으로 rental real estate 활동을 크게 늘린다면 federal과 California의 결과가 달라질 수 있기 때문에 중요해진다.

9. Rental이 되기 전의 기록도 버리면 안 된다

첫 세입자가 들어오는 날부터 rental records를 만들면 된다고 생각하기 쉽다.

하지만 그때 시작하면 너무 늦을 수 있다.

필요한 기록은 처음 집을 샀던 시점까지 거슬러 올라갈 수 있다.

• closing documents
• purchase price와 basis를 뒷받침하는 자료
• land와 building의 가치 배분 자료
• capital improvement invoice와 영수증
• credit 또는 그 밖의 basis adjustment 기록
• rental conversion 당시 fair market value를 뒷받침하는 자료
• 집이 실제로 ready and available for rent 상태가 된 날짜
• rental agreement
• rental income과 expense 기록
• depreciation schedules

Schedule E에 신고한 금액을 뒷받침할 수 있는 기록도 보관해야 한다.

Personal residence에서 rental property로 바뀐 집에서는 이런 기록들이 집의 두 시기를 연결해 준다.

집에 살던 시절의 기록이라고 해서 rental로 전환하는 순간 필요 없어지는 것이 아니다.

10. 나중에 이 집을 팔면 어떻게 될까?

Principal residence를 rental로 전환했다고 해서 Section 121의 home-sale exclusion 가능성이 자동으로 사라지는 것은 아니다.

그렇다고 rental로 전환했다는 사실만으로 exclusion을 받을 수 있게 되는 것도 아니다.

Section 121에 따라 qualifying gain 중 최대 $250,000, 요건을 충족하는 married filing jointly 부부라면 최대 $500,000까지 exclusion이 가능할 수 있다.

일반적으로 매각일로 끝나는 5년 기간 중 최소 2년 동안 해당 부동산을 소유하고 principal residence로 사용했어야 한다. 그 밖의 적용요건도 충족해야 한다.

또한 일반적으로 직전 2년 안에 다른 principal residence 매각에 Section 121 exclusion을 사용했다면 다시 exclusion을 사용할 수 없다.

이 구분은 「더 가까이」의 Evan과 Daisy에게 특히 중요하다.

둘은 2024년 3월 Anaheim 집을 샀고 2025년에 이사한다.

따라서 rental로 전환하는 시점에는 아직 그 집에서 2년을 채워 살지 않았다.

그 뒤 몇 달 또는 그 이상 rental property로 보유한다고 해서 그 rental 기간이 principal-residence use로 바뀌어 2년의 use requirement를 채워주는 것은 아니다.

다만 전체 ownership and use tests를 충족하지 못하더라도 qualifying change in employment, health 또는 특정 unforeseen circumstances 때문에 집을 매각했다면 사실관계에 따라 reduced exclusion이 적용될 수 있다.

하지만 단순히 이사를 했다는 이유만으로 reduced exclusion을 받을 수 있다고 가정해서는 안 된다.

기본적인 Section 121 요건을 충족한 뒤에도 또 하나 구분해야 할 것이 있다.

Nonqualified-use rule에서는 납세자가 그 집을 principal residence로 마지막으로 사용한 날 이후부터 매각일까지의 기간이 applicable five-year period 안에 있다면 일반적으로 nonqualified use에서 제외된다.

따라서 집에서 이사한 뒤 rental로 사용했다고 해서 그 기간 때문에 반드시 gain 일부가 nonqualified use로 배분되는 것은 아니다.

하지만 이것은 그 rental 기간이 2년의 principal-residence use requirement에 포함된다는 뜻이 아니다.

그리고 별도로 놓치면 안 되는 규정이 있다.

1997년 5월 6일 이후 rental 또는 business use와 관련해 allowed or allowable depreciation에 해당하는 gain은 일반적으로 Section 121로 exclude할 수 없다.

IRS Publication 523 — Selling Your Home에서 Section 121 exclusion, ownership and use tests, prior-sale limitation, nonqualified use, reduced exclusion 및 rental depreciation 관련 규정을 확인할 수 있다.

실무적으로 가장 중요한 구분은 이것이다.

이사 후 rental로 사용한 기간이 nonqualified-use proration에서 제외될 수는 있다. 하지만 그 기간이 2년의 거주요건을 채워주는 것은 아니다.

그래서 살던 집을 계속 보유할지 결정할 때는 단순히 월 rent가 mortgage를 충당하는지만 봐서는 부족하다.

자주 하는 오해

“세입자가 들어오는 날부터 rental이 시작되는 거죠.”

반드시 그렇지는 않다. 세법상 중요한 시점은 집이 ready and available for rent 상태가 된 날일 수 있다.

“처음 집을 산 가격으로 depreciation하면 되죠.”

반드시 그렇지는 않다. Personal residence를 rental로 전환하면 depreciation basis는 일반적으로 전환일의 adjusted basis와 fair market value 중 낮은 금액을 사용한다.

“그 depreciation basis가 나중에 팔 때 basis도 되는 거죠.”

자동으로 그렇지는 않다. Lower-of rule은 전환 후 depreciation basis를 정하는 규정이다. 나중에 gain 또는 loss를 계산할 때는 다른 basis 규정이 적용될 수 있다.

“Land도 같이 depreciation하는 거죠.”

아니다. Land는 depreciation 대상이 아니다.

“Mortgage payment는 전부 rental expense로 공제하면 되죠.”

아니다. Mortgage principal은 rental expense deduction이 아니다.

“Rental에서 loss가 나면 W-2 소득에서 바로 빼면 되죠.”

반드시 그렇지는 않다. Passive activity loss rules 때문에 loss가 suspended될 수 있다.

“예전에 우리가 살던 집이니까 그때 자료는 이제 필요 없죠.”

그렇지 않다. 그 자료들이 adjusted basis를 뒷받침하고 depreciation 및 향후 매각 시 gain 계산에도 영향을 줄 수 있다.

“Rental로 바꾸면 Section 121 exclusion은 이제 못 받는 거죠.”

반드시 그렇지는 않다. 적용요건을 충족하면 rental conversion 후에도 Section 121이 적용될 수 있다.

“이사한 뒤 6개월 더 rental로 가지고 있으면 그 기간까지 합쳐서 2년을 채울 수 있죠.”

일반적으로 그렇지 않다. Post-move rental period에 적용될 수 있는 nonqualified-use exception은 ownership and use tests를 대신하지 않는다.

핵심 정리

1. 집에서 이사한다고 그 집의 basis history가 없어지는 것은 아니다. 용도가 personal residence에서 rental property로 바뀌면서 새로운 세법 규정이 적용되기 시작한다.
2. Negative cash flow와 세법상 deductible rental loss는 같은 개념이 아니다. Depreciation과 passive activity loss rules까지 봐야 실제 세금효과를 알 수 있다.
3. Rental conversion은 현재의 tax reporting뿐 아니라 나중에 그 집을 팔 때의 basis, depreciation, Section 121 결과에도 영향을 줄 수 있다.

세법은 중요하지만, 세법만으로 집을 계속 보유할지 결정할 수는 없다.

Evan과 Daisy에게 Anaheim 집을 가지고 있는 것은 당장은 돈이 드는 선택이다. 대신 그 돈으로 사는 것은 시간이다.

Irvine에서 1년을 살아본 뒤, 처음 산 집을 어떻게 할지 결정할 시간이다.

참고자료

Rental conversion과 depreciation

IRS Publication 527 — Residential Rental Property
Rental expense, personal residence의 rental conversion, depreciation basis, placed-in-service timing, residential rental depreciation을 설명한다.
공식 자료 →

Treasury Regulation §1.168(i)-4 — Changes in Use
Personal-use property를 business 또는 income-producing use로 전환했을 때 MACRS depreciation이 어떻게 적용되는지 규정한다.
공식 규정 →

Treasury Regulation §1.167(g)-1 — Basis for Depreciation
Personal-use property를 income-producing use로 전환할 때의 depreciation basis 규정을 설명한다.
공식 규정 →

Passive activity losses

IRC §469 — Passive Activity Losses and Credits Limited
Rental real estate의 passive activity treatment와 active-participation special allowance를 포함한 federal passive activity loss rules를 규정한다.
U.S. Code →

IRS Publication 925 — Passive Activity and At-Risk Rules
Passive rental activity, active participation, 10% ownership requirement, rental real estate special allowance, MAGI phaseout 및 filing-status limitation을 설명한다.
공식 자료 →

IRS Form 8582 and Instructions — Passive Activity Loss Limitations
Federal passive activity loss와 rental real estate special allowance의 계산 및 신고방법을 설명한다.
공식 자료 →

살던 집의 향후 매각

IRC §121 — Exclusion of Gain From Sale of Principal Residence
주택 매각소득 exclusion 한도, ownership and use tests, prior-sale limitation, reduced exclusion, nonqualified use 및 depreciation-related gain 규정을 담고 있다.
U.S. Code →

IRS Publication 523 — Selling Your Home
Section 121 exclusion, ownership and use tests, former home의 rental use, nonqualified use, reduced exclusion 및 rental depreciation 관련 내용을 설명한다.
공식 자료 →

California passive activity rules

California FTB Form 3801 and Instructions — Passive Activity Loss Limitations
California passive activity loss rules와 federal real estate professional provision에 대한 California nonconformity를 설명한다.
FTB 공식 자료 →

이 세법이 등장하는 에피소드

더 가까이

Evan의 새 직장 때문에 생활의 중심은 점점 Irvine 쪽으로 이동한다. 하지만 Anaheim 집을 바로 파는 것은 너무 영구적인 결정처럼 느껴진다.

Evan과 Daisy는 일단 Irvine에서 1년 동안 렌트로 살아보기로 하고, Anaheim 집은 매달 cash flow가 마이너스일 수 있다는 것을 알면서도 rental property로 보유하기로 한다.

집을 정리해 임대 매물로 내놓은 뒤, Evan은 자신들이 그 집에 살 때 모아두었던 기록들이 이제 다른 이유로 중요해졌다는 것을 깨닫는다. 집은 personal residence에서 income-producing property로 바뀌었지만, 그전의 세금 이력까지 사라진 것은 아니다.

에피소드 읽기 →

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