더 가까이
MONEY MEETS TAX · EPISODE 14
Anaheim · 2025년 여름
이번 이야기의 돈과 세금
짧아지는 출퇴근 · Anaheim 집을 보유하는 선택 · 살던 집의 임대 전환
새 직장에 출근한 첫 월요일, Google Maps에는 56분이라고 떴다.
Evan은 7시 2분에 집을 나섰다.
7시 19분에는 63분이 되어 있었다.
Irvine에 도착했을 때쯤, Evan은 딱히 듣고 싶지 않았던 팟캐스트 한 편을 다 들었고 앞에 있던 흰색 Lexus의 브레이크등에 대해서는 세 가지쯤 알게 됐다.
점심때 Daisy에게서 문자가 왔다.
출근길 어땠어?
Evan은 화면을 바라봤다.
많이 배웠어.
답장은 거의 바로 왔다.
그렇게 심해?
71분.
입력 중 표시가 떴다.
Irvine이 우리한테 뭔가 말하려는 건가 봐.
Evan은 휴대폰을 내려놓았다.
출근한 지 네 시간이었다.
그래도 다시 Google Maps를 열었다.
Anaheim에서 Irvine.
42분.
차가 안 막히면.
그는 앱을 닫았다.
목요일쯤에는 확인하는 것도 그만뒀다.
Daisy가 먼저 알아챘다.
“요즘은 출퇴근 얘기 안 하네.”
둘은 주방 카운터에서 저녁을 먹고 있었다. Daisy는 Newport Beach에서 고객 미팅을 마치고 늦게 돌아온 참이었다.
“새로울 게 없어.”
“발전했네.”
“이제 어디서 막히는지 알아.”
“더 발전했네.”
Evan이 그녀를 바라봤다.
Daisy는 웃으며 다시 한입 먹었다.
출퇴근 시간이 전보다 중요해진 데는 또 다른 이유가 있었다.
Daisy는 이제 임신 21주였다.
봄부터 둘이 나누던 대화는 더 이상 먼 이야기가 아니었다.
Laguna Beach 프로젝트는 9월에 시작한다. 초반에는 일주일에 사흘 정도 현장에 가야 했고, 마지막 설치 기간에는 더 자주 가야 할 수도 있었다.
Evan의 새 사무실은 Irvine에 있었다.
그런데 둘은 아직 Anaheim에 살고 있었다.
다음 토요일 아침 8시 11분, Evan은 노트북을 열었다.
커피를 들고 지나가던 Daisy가 화면을 봤다.
“Redfin 켰네.”
“집 사려는 거 아니야.”
“다행이다.”
Evan이 노트북을 그녀 쪽으로 돌렸다.
“렌트.”
Daisy는 커피를 내려놓고 옆 의자를 빼 앉았다.
“좋아. 보여줘.”
첫 번째는 Irvine에 있는 타운하우스였다.
방 두 개.
두 번째 방은 작았다.
Daisy가 사진을 넘겼다.
“안 돼.”
“사진 네 장 봤어.”
“방은 봤어.”
“뭐가 문제인데?”
Daisy가 Evan을 바라봤다.
“이제는 방이 하나 더 필요하잖아.”
Evan은 다시 화면을 봤다.
두 번째 방에는 HOME OFFICE라고 적혀 있었다.
지난 2년 동안이었다면 그걸로 충분했을 것이다.
그는 탭을 닫았다.
다음 집은 방이 세 개였다.
더 비쌌다.
Evan의 회사에서는 더 가까웠다.
Laguna Beach에서도 더 가까웠다.
Daisy는 가장 작은 방 사진에서 손을 멈췄다.
“여기는 괜찮겠다.”
Evan은 그녀가 어느 방을 말하는지 알았다.
“응.”
둘 다 아기방이라는 말은 하지 않았다.
그럴 필요가 없었다.
정오가 되기 전 Evan은 새 spreadsheet를 만들었다.
CURRENT — ANAHEIM
OPTION 1 — STAY
OPTION 2 — RENT IRVINE
Daisy가 그의 어깨 너머로 화면을 봤다.
“선택지가 두 개뿐이야?”
“지금은.”
“Anaheim 집을 파는 건?”
Evan은 열을 하나 더 만들었다.
OPTION 3 — SELL ANAHEIM + RENT IRVINE
“빠르네.”
“생각은 해봤어.”
“그럴 줄 알았어.”
Evan은 숫자를 입력했다.
Mortgage payment.
Property tax.
Insurance.
PMI.
예상 Irvine rent.
그러다 손을 멈췄다.
Anaheim 집은 spreadsheet 밖에 그대로 있었다.
산 지 아직 1년 반도 되지 않았다.
교체한 것도 있었다.
고친 것도 있었다.
살짝 들어 올려야 제대로 닫히는 수납장 문도 이제는 익숙했다.
HVAC capacitor도 한 번 나갔다.
Water heater는 아직도 Evan이 믿지 못하는 소리를 가끔 냈다.
어느 토요일에는 Daisy가 마음에 들어 한 조명을 골랐고, Evan은 굳이 이렇게 설치하기 어려운 걸 골라야 했는지 이해하지 못했다.
둘이 처음으로 산 집이었다.
이제 그 집을 떠나는 얘기를 하고 있었다.
Daisy가 첫 번째 열로 다시 화면을 옮겼다.
“우리가 이사하면 이 집은 꼭 팔아야 해?”
“아니.”
“렌트 주면 얼마 받을 수 있어?”
“몰라.”
Daisy가 그를 바라봤다.
“진짜 몰라?”
“범위는 알아.”
“역시.”
Evan이 웃었다.
범위만으로는 부족했다.
다음 주, 그는 property manager 두 명과 부동산 agent 한 명에게 전화를 했다.
세 사람의 답은 판단에 쓸 수 있을 만큼 비슷했다.
Evan이 좋아할 만큼 높은 금액은 아니었다.
수요일 밤, Evan은 spreadsheet를 업데이트했다.
Daisy가 옆에 앉았다.
“이게 받을 수 있는 rent?”
“예상 금액.”
“그리고 이게 우리가 내는 돈?”
“응.”
Daisy는 두 숫자를 번갈아 봤다.
“그럼 매달 돈이 나가네.”
“Cash flow로는, 응.”
“얼마나?”
“다 합치면 아마 1,000달러 넘게.”
“다 합친다는 게?”
“Mortgage, property tax, insurance, PMI. 수리비랑 vacancy는 빼고.”
Daisy가 의자에 등을 기댔다.
“그럼 1,000달러보다 더 나갈 수도 있네.”
“그럴 수 있어.”
“투자 같다는 느낌이 점점 줄어드는데.”
“그래도 투자긴 하지.”
“매달 우리한테 청구서 보내는 투자 같아.”
Evan이 웃었다.
“그건 맞네.”
Daisy는 다시 숫자를 봤다.
집을 팔 수도 있었다.
가장 깔끔한 방법이었다.
집 하나가 사라진다.
결정 하나도 끝난다.
하지만 산 지 18개월도 되지 않아 다시 거래를 해야 했다. 집을 정리하고, listing을 올리고, 사람들에게 보여주고, closing을 해야 한다. 이사와 동시에.
그리고 한 번 팔고 나면 그 결정은 되돌릴 수 없었다.
렌트를 주는 건 더 복잡했다.
대신 시간을 벌 수 있었다.
Daisy가 노트북을 반쯤 닫았다.
“그래서 넌 어떻게 하고 싶은데?”
Evan이 그녀를 바라봤다.
“Anaheim에서 계속 출퇴근하고 싶진 않아.”
“나도.”
“그리고 지금 또 집을 사고 싶지도 않아.”
“나도 그렇게 생각해.”
그가 웃었다.
“나도 직장을 옮겼고, 너는 Laguna도 있고. 그리고—”
Evan은 Daisy의 배를 봤다.
Daisy도 그의 시선을 따라 내려다봤다.
“응. 그것도 있고.”
“그러니까 Irvine에서 1년 정도 렌트로 살아보는 게 좋을 것 같아.”
“Anaheim은?”
“아직 모르겠어.”
Daisy가 고개를 끄덕였다.
Evan은 그 부분에서 Daisy가 더 물을 줄 알았다.
그러지 않았다.
대신 노트북을 다시 열었다.
“난 네 회사가 옮겨졌다는 이유만으로 이 집을 바로 팔고 싶진 않아.”
Evan이 그녀를 바라봤다.
“그럼 이것도 1년 정도 가지고 있어볼 수 있지.”
“렌트 주고?”
“아마.”
“돈이 나가도?”
“한동안은.”
Daisy가 잠깐 생각했다.
“우리 둘 다 감당할 수 있어?”
“응.”
대답이 너무 빨라 Daisy가 그를 바라봤다.
“이미 계산해봤어.”
“그럴 줄 알았어.”
“새 연봉이 도움이 돼.”
“그러니까 새 직장에서 돈을 더 받아서 집 두 채에 쓰는 거네.”
“그렇게 볼 수도 있지.”
“넌 뭐라고 부르는데?”
“Strategic flexibility.”
Daisy가 웃었다.
“그건 더 비싸게 들리는데.”
Evan도 웃었다.
그는 spreadsheet를 다시 열었다.
둘은 한 시간쯤 더 숫자를 봤다.
Anaheim 열은 계속 마이너스였다.
Evan은 그 열을 지우지 않았다.
2주 뒤, 둘은 Irvine의 집에 lease를 사인했다.
방 세 개.
마당은 크지 않았다.
주방을 본 Daisy는 “괜찮네”라고 했다.
Evan은 그게 칭찬이 아니라는 걸 알고 있었다.
회사까지는 차가 막히지 않으면 12분이었다.
Laguna Beach도 이전보다 가까웠다.
집을 다시 보러 갔을 때 가장 작은 방은 비어 있었다.
Daisy가 문 앞에 섰다.
“Crib은 여기 두면 될 것 같아.”
Evan이 벽을 봤다.
“여기?”
“응.”
“저쪽 벽은?”
“Closet 문.”
“그렇네.”
Daisy가 그를 봤다.
“Spreadsheet 쪽은 네가 더 잘 알지.”
“나도 방에 대한 의견은 있어.”
“넌 치수가 있지.”
“근거가 있는 의견이지.”
Daisy가 웃으며 Evan의 손을 잡았다.
“가자.”
아직 재볼 방이 하나 더 있었다.
Anaheim 집은 시간이 더 걸렸다.
일단은 둘이 직접 관리해보기로 했다.
이사를 마친 뒤 Evan은 모든 방의 사진을 찍었다.
Daisy는 거실 사진을 다시 찍으라고 했다.
“블라인드가 삐뚤어졌어.”
“세입자가 블라인드를 빌리는 건 아니잖아.”
“사진에는 나오잖아.”
Evan은 블라인드를 바로잡았다.
둘은 집을 청소하고 미뤄두었던 작은 수리 두 가지를 마친 뒤 임대 매물을 올렸다.
9월 초였다.
그날 밤 Evan은 집을 살 때 만들어둔 폴더를 열었다.
Closing statement.
Inspection report.
HVAC receipt.
Plumbing.
Appliances.
Improvements.
Property tax.
뒤를 지나던 Daisy가 멈췄다.
“뭐 해?”
“집 자료 정리.”
“이미 정리했잖아.”
“다시 정리하는 거야.”
“왜?”
Evan은 화면을 봤다.
그 주가 되기 전까지, 그 폴더 안의 거의 모든 것은 자신들이 사는 집에 관한 기록이었다.
이제 그중 일부는 rental property의 기록이 됐다.
“이제 이 자료들이 전이랑 다르게 중요해질 것 같아.”
Daisy가 멈췄다.
“세금 때문에?”
“결국은.”
그녀가 화면 쪽으로 고개를 움직였다.
“어떻게 달라지는지는 알아?”
“완전히는.”
둘 다 그 대답을 조금 의외로 받아들였다.
Daisy가 웃었다.
“Arthur한테 전화할까?”
“나중에.”
“웬일이야.”
“나도 성장하고 있어.”
Daisy는 Evan의 머리에 가볍게 입을 맞추고 다시 걸어갔다.
Evan은 새 폴더 하나를 만들었다.
ANAHEIM — RENTAL.
그리고 영수증들을 옮겼다.
사흘 뒤, 임대 신청서 하나가 들어왔다.
네 살 아이가 있는 부부였다.
소득도 괜찮았다.
신용도 좋았다.
그들은 그달이 끝나기 전에 입주하고 싶어 했다.
Evan은 신청서를 두 번 읽었다.
그리고 노트북을 Daisy에게 건넸다.
Daisy도 내용을 훑어봤다.
“12개월 계약이네.”
“응.”
Daisy는 Irvine 집의 거실을 둘러봤다.
아직 열지 않은 이삿짐 상자가 절반은 남아 있었다.
가장 작은 방에는 줄자 하나와 페인트 샘플 두 개뿐이었다.
“12개월이면 괜찮겠다.”
Evan이 고개를 끄덕였다.
이번에는 그다음까지 계산하지 않았다.
세금 뒷이야기
살던 집을 임대용으로 전환하면 세법상 취급도 달라진다. 전환한 해에는 property tax나 insurance 같은 비용을 개인 사용 기간과 임대 기간으로 나누어야 할 수 있고, depreciation도 rental property 규정에 따라 시작된다.
Depreciation을 계산할 때 시작 basis는 일반적으로 임대용으로 전환한 시점의 adjusted basis와 fair market value 중 낮은 금액이다. Land는 depreciation 대상이 아니다. 시점도 중요하다. 일반적으로 첫 세입자가 실제로 입주한 날이 아니라, 집이 임대 가능한 상태가 된 때부터 depreciation이 시작된다.
그래서 Evan이 예전에 모아둔 자료들이 이제는 다른 의미를 갖는다. 집을 샀을 때의 서류, capital improvement 기록, 임대 전환 무렵의 부동산 가치, 실제로 임대 가능한 상태가 된 날짜가 모두 rental tax reporting에 영향을 줄 수 있다.
그리고 rental에서 세법상 손실이 발생한다고 해서 그 손실을 그해에 반드시 공제할 수 있는 것은 아니다. Rental real estate에는 일반적으로 passive activity loss rules가 적용된다.
에피소드 뒤의 세법이 궁금하다면?
살던 집을 임대로 전환하면 세금은 어떻게 달라질까?
이사를 나간다고 그 집의 세금 기록이 처음부터 다시 시작되는 것은 아니다. 살던 집을 rental property로 바꿀 때 depreciation basis, placed-in-service 시점, rental expenses, passive losses, 그리고 나중에 집을 팔 때의 세금이 어떻게 달라질 수 있는지 알아본다.