핵심부터

1. 먼저 그 활동 자체가 business인지 봐야 한다

Home Office Deduction을 보기 전에 먼저 그 공간에서 무슨 활동을 하고 있는지부터 확인해야 한다. 이 공제는 trade or business와 연결되어 있다.

돈을 벌었다는 사실만으로, 한두 번 유료 project를 했다는 이유만으로, 또는 수익을 목적으로 어떤 활동을 하고 있다는 이유만으로 자동으로 trade or business가 되는 것은 아니다.

Side hustle을 막 시작한 단계라면 이 구분이 특히 중요할 수 있다.

몇 번의 project에서 taxable income이 생겼더라도, 그 활동이 아직 ongoing business라고 보기에는 사실관계가 충분하지 않을 수 있다.

즉,

소득을 신고해야 하는가?

와

이 활동이 Home Office Deduction을 받을 수 있는 business인가?

는 서로 관련은 있지만 같은 질문은 아니다.

활동 자체가 trade or business가 아니라면, 전용 작업 공간을 만든다고 해서 그 활동이 business로 바뀌는 것은 아니다.

2. 집에서 일한다는 것만으로는 부족하다

일반적인 Home Office Deduction에서는 작업 공간이 regular use와 exclusive use 요건을 모두 충족해야 한다.

Regular use

가끔 사용하는 정도로는 부족하다.

식탁에서 이메일 하나를 보내거나, 일 년에 몇 번 소파에서 일을 했다는 이유만으로 Home Office Deduction이 생기지는 않는다.

Business use가 사실관계상 충분히 반복적이고 지속적이어야 한다.

Exclusive use

특정 공간은 일반적으로 그 trade or business를 위해서만 사용해야 한다.

그렇다고 반드시 방 하나 전체를 office로 만들어야 하는 것은 아니다.

방의 일부라도 명확하게 구분되는 공간을 business에 regular하게 그리고 exclusively 사용한다면 인정될 수 있다. 벽이나 칸막이가 반드시 필요한 것도 아니다.

하지만 같은 공간을 personal purpose로 함께 사용하면 문제가 된다.

예를 들어 평소에는 office로 쓰지만 손님이 오면 자는 방으로도 사용하는 spare bedroom이라면, 일반적인 exclusive-use test상 방 전체가 qualifying home office가 되기 어려울 수 있다.

낮에는 business에 쓰는 책상을 밤에는 개인적인 서류 정리나 자녀 숙제, entertainment 용도로 사용한다면 비슷한 문제가 생긴다.

Exclusive-use rule에는 제한적인 예외도 있다. 예를 들어 retail 또는 wholesale business의 inventory나 product samples를 보관하는 경우 일정 요건 아래 예외가 있을 수 있지만, 그 집이 해당 business의 유일한 fixed location이어야 한다.

Qualifying daycare에도 별도의 예외가 있다.

이들은 제한적인 예외이지, personal use와 business use가 섞여도 괜찮다는 일반 규칙은 아니다.

3. 그 공간이 qualifying business location이어야 한다

Regular use와 exclusive use를 충족했다고 분석이 끝나는 것은 아니다.

가장 흔한 방법 중 하나는 그 home office가 taxpayer의 principal place of business에 해당하는 경우다.

그렇다고 반드시 돈을 버는 실제 업무 대부분을 집 안에서 해야 한다는 뜻은 아니다.

Consultant는 고객 사무실에 자주 갈 수 있다.

Designer는 고객 집이나 showroom, vendor를 찾아다닐 수 있다.

Contractor는 실제 작업 대부분을 고객의 property에서 할 수도 있다.

그래도 집에서 administrative 또는 management activity를 regular하게 그리고 exclusively 수행하고, 그러한 업무를 substantial하게 수행하는 다른 fixed location이 없다면 home office가 principal place of business가 될 수 있다.

예를 들면:

• 일정 관리
• proposal 작성
• bookkeeping
• 물품 주문
• 기록 관리
• billing
• 고객 correspondence
• 그 밖의 management activity

Principal place of business 외에도 다른 qualifying route가 있다.

정상적인 business 과정에서 고객을 집에서 regular하게 만나거나, 집과 분리된 별도 structure를 business에 regular하게 그리고 exclusively 사용하는 경우 등이 그 예다.

중요한 질문은 단순히:

집에서 일하는가?

가 아니다.

더 중요한 질문은:

이 특정 공간이 실제로 business에서 어떤 역할을 하고 있는가?

이다.

4. 반드시 방 하나 전체일 필요는 없다

세법은 방의 이름보다 실제 qualifying area를 본다.

침실 전체를 office로 바꾸지 않더라도 방의 일부가 명확하게 구분되어 있고, 그 부분을 regular하게 그리고 exclusively business에 사용한다면 인정될 수 있다.

예를 들어 200 square feet인 방 가운데 120 square feet를 business workspace로만 사용하고 나머지 공간은 personal use로 사용한다고 가정해보자.

그렇다면 사실관계에 따라 120 square feet 부분만 qualifying area가 될 수 있다.

다만 실제 사용이 따라줘야 한다.

개인용 의자를 몇 피트 옮겨놓고 한쪽을 “office”라고 부르는 것만으로 mixed use가 사라지는 것은 아니다.

공간의 물리적인 setup과 실제 사용 방식이 서로 맞아야 한다.

5. 공제 자격과 공제 계산은 다른 문제다

Home office가 qualifying space라면 self-employed taxpayer는 일반적으로 두 가지 방법 중 하나로 공제액을 계산할 수 있다.

Simplified method

현재 simplified method는 기본적으로:

$5 × qualifying square feet, 최대 300 square feet

를 사용한다.

따라서 full-year 기준 기본 최대 금액은 $1,500이다. 다만 income limitation 등은 별도로 적용된다.

예를 들어 qualifying office가 180 square feet라면 기본 계산은:

180 × $5 = $900

이다.

Simplified method의 장점은 실제 home expense를 일일이 business portion으로 나누는 기록 부담이 줄어든다는 점이다.

또한 이 방법을 사용하는 해에는 home-office depreciation이 발생하지 않고, 그 home-office depreciation 때문에 집의 basis가 감소하지도 않는다.

Simplified method를 사용한다고 해서 otherwise allowable mortgage interest와 real estate taxes를 포기하는 것도 아니다. Taxpayer가 itemize한다면 해당 비용은 일반적인 Schedule A 규정과 limitation에 따라 별도로 처리할 수 있다.

반면 utilities, homeowners insurance 같은 비용이 simplified method를 선택했다는 이유만으로 Schedule A에서 별도 공제되는 것은 아니다.

이 단순함은 나중에도 의미가 있을 수 있다.

Actual-expense method

Actual-expense method에서는 qualifying business use와 personal use를 나누어 실제 비용을 계산한다.

사실관계에 따라 다음과 같은 비용이 포함될 수 있다.

• rent
• utilities
• insurance
• repairs and maintenance
• mortgage interest
• real estate taxes
• owned home의 business portion에 대한 depreciation

일부 비용은 office에 직접 관련되고, 일부는 business-use percentage를 기준으로 나누어야 한다.

Schedule C business가 actual expenses를 사용하는 경우 일반적으로 Form 8829를 이용해 allowable deduction을 계산한다.

Actual method가 더 큰 deduction을 만들어낼 수도 있다.

하지만 기록할 것도 더 많아진다.

그리고 집을 소유하고 있다면 depreciation의 영향은 올해 return에서 끝나지 않을 수 있다.

6. 지금 더 큰 공제가 항상 전부는 아니다

Actual-expense method를 사용하면 owned home의 business portion에 depreciation이 발생할 수 있다.

그 depreciation은 현재의 taxable business income을 줄일 수 있다.

하지만 allowed or allowable depreciation은 일반적으로 집의 tax basis도 낮춘다. 나중에 basis를 보존하기 위해 allowable depreciation을 일부러 계산하지 않는다고 해서 그 tax consequence를 피할 수 있는 것은 아니다. IRS guidance도 allowed-or-allowable rule을 적용한다.

이 차이는 집을 나중에 팔 때 드러날 수 있다.

1997년 5월 6일 이후 business use와 관련해 allowed or allowable 된 depreciation에 해당하는 gain은 일반적으로 home-sale exclusion으로 제외할 수 없다. 전체 gain과 taxpayer의 상황에 따라 해당 금액은 unrecaptured Section 1250 gain으로 최대 25%의 federal rate가 적용될 수 있다.

Simplified method는 다르게 작동한다.

Simplified method를 사용한 해에는 depreciation을 zero로 보기 때문에 해당 home-office depreciation으로 집의 basis가 줄어들지 않는다.

그래서 실제 비교는 단순히:

올해 어느 방법이 deduction을 더 많이 만들어주는가?

에서 끝나지 않을 수 있다.

기록 부담, carryover, depreciation, 나중에 집을 팔 때의 결과까지 함께 볼 수 있다.

7. Business income limitation도 있다

Qualifying home office가 있다고 해서 계산된 금액 전부를 항상 바로 공제할 수 있는 것은 아니다.

Business use of home deduction에는 income limitation이 적용된다.

큰 틀에서 보면 home-office deduction은 해당 qualified business use에서 발생한 income에서 home use와 관계없는 다른 business expenses를 고려하고 남은 범위를 넘을 수 없다.

이 limitation에 걸린 금액의 처리도 두 방법이 다르다.

Actual-expense method에서는 제한된 일부 home-office expense가 규정에 따라 향후 연도로 carry forward될 수 있다.

반면 simplified method에서 income limitation 때문에 사용하지 못한 금액은 같은 방식의 simplified-method carryforward를 만들지 않는다.

또 actual-method year에서 생긴 carryover는 simplified method를 선택한 해에는 사용할 수 없다. 그 carryover는 이후 다시 actual method를 사용하는 해까지 남아 있을 수 있으며, 그때도 적용되는 limitation을 다시 봐야 한다. IRS의 simplified/actual 비교에서도 이 차이를 설명한다.

수입은 생기기 시작했지만 아직 안정적으로 profit을 내지 못하는 새로운 business라면 이 차이가 중요할 수 있다.

8. 연중 늦게 Home Office를 시작했다면 계산도 달라진다

12월 31일에 qualifying home office가 존재한다고 해서 자동으로 $1,500 simplified deduction을 받을 수 있는 것은 아니다.

연중에 qualifying business use를 시작했거나 qualifying square footage가 바뀌었다면 simplified method는 average monthly allowable square footage를 사용한다.

각 month에는 최대 300 square feet까지만 인정된다.

그리고 한 달 동안 qualifying business use가 15일 미만이라면 그 month는 zero로 계산한다.

예를 들어 180-square-foot office를 10월 1일부터 연말까지 qualifying home office로 사용했다고 가정해보자.

Average monthly allowable square footage는:

180 × 3개월 ÷ 12 = 45 square feet

이다.

따라서 simplified deduction의 기본 계산은:

45 × $5 = $225

가 된다.

여기에 income limitation이 추가로 적용될 수 있다.

만약 10월 중 너무 늦게 시작해서 그 달의 qualifying use가 15일 미만이라면 10월은 zero가 된다.

즉 방의 크기가 같더라도 언제부터 실제 qualifying use가 시작되었는지가 계산에 영향을 줄 수 있다.

9. W-2 job도 함께 있다면?

Federal income tax에서는 현재 대부분의 employee가 자신의 개인 return에서 home-office expense를 공제할 수 없다.

그렇다고 같은 taxpayer가 별도의 self-employed trade or business에 대해 Home Office Deduction을 받을 수 없다는 뜻은 아니다.

하지만 그 공제의 분석은 self-employed business 자체를 기준으로 해야 한다.

같은 home office를 여러 activity에 사용하는 경우에는 각 activity의 성격과 qualification을 따로 봐야 한다.

같은 공간이 여러 qualifying trade or business를 위해 사용될 수는 있지만, 각 activity가 관련 rule을 충족하는지를 확인해야 한다.

Personal activity에도 같은 공간을 사용한다면 일반적인 exclusive-use test에 문제가 생긴다.

또 W-2 work를 같은 공간에서 한다고 해서, federal employee deduction이 현재 허용되지 않는다는 이유만으로 그 사용이 home-office analysis에 아무 영향도 없다고 단정해서는 안 된다.

같은 방에서 일을 한다는 사실만으로 모든 activity의 tax treatment가 같아지는 것은 아니다.

California에서는 employee expense가 다를 수 있다

California는 unreimbursed employee business expenses에 대해 federal과 동일하게 처리하지 않는다. California Schedule CA guidance에 따르면 qualifying unreimbursed employee business expenses는 California의 miscellaneous itemized deduction으로 인정될 수 있으며, California의 applicable limitation과 2%-of-AGI floor 등을 따로 적용한다.

그렇다고 California에서 모든 employee home office가 자동으로 deductible하다는 뜻은 아니다.

해당 비용 자체가 California rules상 employee business expense 및 home-office qualification 요건을 충족해야 한다.

따라서 federal return에서 공제되지 않는 employee home-office expense라고 해서 California return에서도 자동으로 같은 결과라고 보면 안 된다.

10. Simplified와 actual은 일반적으로 해마다 선택한다

한 번 한 방법을 사용했다고 계속 같은 방법을 써야 하는 것은 아니다.

어떤 해에는 simplified method를 사용하고, 다음 해에는 actual-expense method를 사용할 수 있다. 다만 특정 연도에 timely filed original return에서 선택한 method는 일반적으로 그 해에 나중에 다른 method로 바꿀 수 없다.

그래서 매년 선택할 때는 그 해 숫자만 볼 필요는 없다.

어떤 taxpayer에게는 simplified method가 actual method와 deduction 차이가 거의 없으면서 기록 부담을 크게 줄여줄 수 있다.

다른 taxpayer에게는 높은 housing cost와 큰 qualifying business percentage 때문에 actual method가 추가 작업을 감수할 만큼 유리할 수 있다.

이전에 actual method에서 발생한 carryover가 있다면 simplified method를 선택하는 동안에는 그 carryover를 사용할 수 없다는 점도 고려해야 한다.

더 큰 숫자는 중요하다.

하지만 그것만이 선택의 기준은 아니다.

기록해둘 것

Home Office Deduction은 몇 년 뒤에는 다시 만들기 어려운 사실관계에 크게 의존한다.

다음과 같은 자료를 남겨두는 것이 좋다.

• qualifying workspace의 측정값
• business area를 보여주는 사진 또는 간단한 floor plan
• qualifying business use를 시작한 날짜
• regular business use를 보여주는 기록
• office에 직접 관련된 expense의 receipt와 invoice
• actual-expense calculation에 사용한 home expenses
• 이전 Form 8829
• depreciation schedule
• actual method를 사용한 owned home의 depreciable basis 관련 자료

집을 오래전에 구입했다면 basis 자료가 첫 Home Office Deduction보다 훨씬 나중에 다시 중요해질 수도 있다.

Tax return을 준비하기 전보다 방을 만들 때부터 기록을 시작하는 편이 낫다.

자주 하는 오해

“집에서 일하니까 Home Office Deduction을 받을 수 있다.”

꼭 그렇지는 않다. 집에서 일하는 것과 qualifying home office가 있는 것은 다른 문제다.

“방 하나 전체가 office여야 한다.”

아니다. 명확하게 구분되는 방의 일부도 조건을 충족하면 qualifying area가 될 수 있다.

“업무가 끝나면 개인적으로 써도 괜찮다.”

일반적으로 같은 공간에 personal use가 섞이면 해당 공간의 exclusive-use test에 문제가 생길 수 있다.

“무조건 deduction이 더 큰 방법을 선택하면 된다.”

그렇지 않다. Actual method는 기록 부담이 더 크고 depreciation과 향후 집을 팔 때의 tax consequence까지 이어질 수 있다.

“Simplified method를 쓰면 항상 $1,500을 공제한다.”

아니다. $1,500은 full-year 기준 300 qualifying square feet에 대한 기본 maximum이다. 실제 square footage, part-year use, income limitation에 따라 줄어들 수 있다.

“회사에서 재택근무를 허용하니까 내 방도 deductible하다.”

Federal에서는 단순히 employee로 집에서 일한다는 이유만으로 개인 return에서 Home Office Deduction을 받을 수 없다. California는 qualifying unreimbursed employee expenses를 다르게 취급할 수 있으므로 federal 결과를 그대로 California에 적용해서도 안 된다.

핵심 정리

1. Taxable side income이 있다고 해서 그 활동이 자동으로 trade or business가 되는 것은 아니다.

2. Business가 있다고 해서 집에서 사용하는 모든 공간이 Home Office Deduction 대상이 되는 것도 아니다.

3. Qualifying home office가 있더라도 simplified method와 actual-expense method 중 어느 쪽이 더 나은지는 올해 deduction만으로 결정되지 않을 수 있다.

일하기 위한 공간이 먼저다.

공제는 그 공간과 일이 실제 요건을 충족한 뒤 따라온다.

참고자료

Home Office 요건

IRC §280A — Business Use of a Home

주거 공간의 business use, exclusive use, principal place of business 등에 관한 statutory rule.

IRS Publication 587 — Business Use of Your Home

Trade or business, regular and exclusive use, principal place of business, multiple business use, deduction calculation, limitation, recordkeeping을 설명한다.

공제 계산

IRS — Simplified Option for Home Office Deduction

$5-per-square-foot method, 300-square-foot limit, Schedule A treatment, depreciation, income limitation, carryover와 annual method choice를 설명한다.

IRS — FAQs: Simplified Method for Home Office Deduction

Part-year calculation, 15-day monthly rule, multiple qualified uses와 simplified-method mechanics를 설명한다.

IRS Instructions for Form 8829 — Expenses for Business Use of Your Home

Schedule C taxpayer의 actual-expense calculation, expense allocation, limitation, carryover와 depreciation을 설명한다.

Depreciation과 집의 매각

IRS — Depreciation & Recapture: Home Office

Allowed or allowable home-office depreciation이 basis에 미치는 영향과 simplified method의 차이를 설명한다.

IRS — Property (Basis, Sale of Home, etc.)

Business-use depreciation이 향후 집을 팔 때 gain과 unrecaptured Section 1250 treatment에 어떤 영향을 줄 수 있는지 설명한다.

California

California FTB — Schedule CA (540) Instructions

Unreimbursed employee business expenses와 federal miscellaneous-itemized-deduction rule에 대한 California의 차이를 설명한다.

California FTB Publication 984 — Business Expenses

Business expense와 Home Office 관련 California의 기본 treatment를 설명한다.

이 세법이 등장하는 에피소드

남는 방

Daisy의 디자인 일이 식탁을 넘어 집 안의 다른 공간까지 차지하기 시작한다.

남는 방을 제대로 된 작업 공간으로 바꾸려던 Daisy와 Evan은, 집에서 일하는 것과 세법상 deductible home office가 되는 것이 같은 말은 아니라는 걸 알게 된다.

공간이 세금 문제가 되는 건 그 일을 실제 business로 보고, 그 공간을 어떻게 사용하는지가 정해진 뒤다.

관련 세법 가이드

부업 소득, 언제부터 세법상 ‘사업’이 될까?

Taxable income이 생겼다는 사실만으로 그 활동이 자동으로 trade or business가 되는 것은 아니다.

Home Office Deduction을 보기 전에 먼저 확인해야 하는 구분이다.