그 집
MONEY MEETS TAX · EPISODE 04
애너하임 · 2024년 3월
이번 이야기의 돈과 세금
첫 집 구입 · 다운페이먼트와 남겨둘 현금 · 모기지 이자와 재산세
목요일 아침 8시 12분, Daisy가 Evan에게 집 하나를 보냈다.
메시지는 없었다.
링크만 있었다.
Evan은 회의와 회의 사이에 그 링크를 열었다.
$699,000
침실 세 개. 욕실 두 개. 1,500제곱피트가 조금 넘는 단층집.
Anaheim.
사진을 넘겨봤다.
주방은 오래돼 보였다.
욕실은 더 오래돼 보였다.
뒷마당은 잔디보다 콘크리트가 많았다. 침실 하나는 사진 각도를 꽤 잘 잡아 찍은 게 분명했다.
Evan이 문자를 보냈다.
주방이 좀 심한데.
Daisy의 답장은 거의 바로 왔다.
알아.
욕실도.
알아.
Evan은 잠깐 기다렸다.
근데 왜 보냈어?
화면에 점 세 개가 떴다.
평면도 봐봐.
Evan은 다시 매물 페이지를 열었다.
토요일에 집을 보기로 했다.
실제로 본 집은 사진보다 작았다.
현관에 완전히 들어서기도 전에 Evan이 말했다.
“사진보다 작은데.”
Daisy는 이미 창문 쪽으로 걸어가고 있었다.
거실에서는 뒷마당이 보였다. 커다란 창 두 개로 오후 햇빛이 들어왔는데, 창은 집을 지을 때부터 있었을 것처럼 오래돼 보였다.
바닥은 몇 군데에서 삐걱거렸다.
주방 캐비닛은 언젠가 흰색으로 다시 칠한 모양이었지만 솜씨가 썩 좋지는 않았다.
Daisy가 문 하나를 열어봤다.
“튼튼한데?”
“삐뚤어졌잖아.”
“문만 삐뚤어진 거야.”
“그게 캐비닛이랑 무관한 얘기는 아닌 것 같은데.”
Daisy는 식당 쪽으로 걸어갔다.
Evan은 휴대폰으로 매물 정보를 보면서 따라갔다.
에이전트가 동네 이야기를 하는 동안 Daisy는 주방과 식당 사이의 벽 앞에 서 있었다.
Evan은 예상 재산세를 확인했다.
밖으로 나가보니 울타리 근처에 작은 잔디밭이 있었고 오렌지나무 한 그루가 서 있었다.
집에서 가장 건강해 보이는 건 그 나무였다.
Daisy가 패티오 끝까지 걸어갔다.
“나 여기 좋아.”
Evan은 지붕을 올려다봤다.
“이 집이 좋다고?”
“마음에 드는 데가 있어.”
“그건 좀 다른 얘기인데.”
“알아.”
Daisy는 유리문 너머로 다시 주방을 봤다.
“주방은 진짜 괜찮게 만들 수 있을 것 같아.”
“‘만들 수 있다’는 얼마짜리야?”
Daisy가 웃었다.
“그 말 할 줄 알았어.”
두 사람은 거의 1년 동안 집을 살지 말지 이야기해왔다.
급한 건 아니었다.
Los Angeles의 아파트도 괜찮았다.
렌트가 오르긴 했지만 당장 나가야 할 정도는 아니었다. 동네도 마음에 들었고 출퇴근도 할 만했다.
집은 언젠가 사게 될 거라고 생각했다.
그러다 그 ‘언젠가’가 Daisy의 노트북에 저장된 매물들로 바뀌기 시작했다.
그날 밤 Evan은 스프레드시트를 열었다.
Daisy는 소파에서 TV를 보고 있었다.
“한 달에 얼마야?”
“계산하는 중.”
“많이 나와?”
“계산하는 중이라니까.”
대출기관에서 대략적인 예상치는 이미 받아둔 상태였다.
10퍼센트를 다운하면 다운페이먼트만 약 69,900달러.
거기에 클로징 비용도 필요했다.
대출은 629,000달러를 조금 넘었다.
Conventional mortgage에 20퍼센트보다 적게 다운하기 때문에 예상 비용에는 PMI도 들어 있었다.
한 달에 약 240달러.
Evan은 그 숫자에 표시를 해뒀다.
Daisy가 알아챘다.
“PMI가 뭐였지?”
“보험.”
“우리 보험?”
“대출기관 보험.”
Daisy가 Evan을 봤다.
“우리가 그 보험료를 내?”
“대충 그렇지.”
“우리가 참 친절하네.”
“20퍼센트보다 적게 다운해서 그래.”
“그럼 20퍼센트 하면?”
“PMI 없고, 대출도 줄고, 월 납입액도 줄고.”
“좋네.”
Evan이 숫자를 바꿨다.
20퍼센트는 139,800달러였다.
클로징 비용을 넣기도 전이었다.
Daisy가 숫자를 봤다.
“우리 그만큼 없잖아.”
“여유 있게는 없지.”
20퍼센트를 마련하려면 더 기다려야 했다.
돈을 더 모아야 했고, 아마 투자자산 일부도 팔아야 했다.
그래도 Evan은 20퍼센트가 마음에 들었다.
PMI가 없다.
빚도 적다.
월 납입액도 낮아진다.
숫자만 놓고 보면 20퍼센트가 더 좋아 보였다.
기다리는 시간만 빼면.
Daisy가 화면을 가리켰다.
“그럼 지금 10퍼센트로 사거나, 20퍼센트 모을 때까지 기다리거나?”
“거의 그렇지.”
“얼마나 기다려?”
“모르겠어. 한 1년?”
“그럼 이 집은?”
“아마 못 사지.”
Daisy가 고개를 끄덕였다.
그다음은 계산으로 정할 수 없었다.
이 집은 팔릴 수 있었다.
금리는 달라질 수 있었다.
집값도 달라질 수 있었다.
더 좋은 집을 찾을 수도 있었다.
아니면 1년 뒤 더 큰 숫자를 놓고 똑같은 얘기를 하고 있을 수도 있었다.
Evan은 가정 하나를 바꿨다.
그리고 하나를 더 바꿨다.
Daisy가 한동안 지켜보다 물었다.
“10퍼센트 다운하면 사고 나서 현금 얼마 남아?”
Evan이 보여줬다.
“20퍼센트는?”
“그건 먼저 돈을 더 모아야 돼.”
Daisy가 화면을 봤다.
“그럼 오늘 둘 중 하나를 고를 수 있는 것처럼 왜 비교해?”
Evan도 화면을 봤다.
“20퍼센트가 얼마나 절약되는지 보고 싶어서.”
“응.”
“기다리는 게 나은지도 보고 싶고.”
“응.”
Daisy가 자리에서 일어났다.
“나는 이 집 사면 현금 좀 남겨두고 싶어.”
Evan이 그녀를 봤다.
“주방 때문에?”
“주방. 창문. 바닥.”
“바닥은 괜찮아.”
“오빠 밟을 때 하나 움직이던데.”
“움직인 게 아니라 소리가 난 거야.”
Daisy가 물을 집어 들었다.
“현금 남겨.”
다음 날 아침 Evan은 다시 스프레드시트를 열었다.
비교하던 두 열을 지웠다.
10퍼센트 시나리오만 남겼다.
PMI는 여전히 마음에 들지 않았다.
대출 잔액이 더 큰 것도 마찬가지였다.
그래도 클로징 뒤 남게 될 현금은 받아들일 만했다.
이 집에 돈 들어갈 일이 없다고 생각할 만큼은 아니었다.
손볼 곳이 생겨도 버틸 만큼은 됐다.
다음 날 두 사람은 오퍼를 넣었다.
그다음 일주일은 거의 이메일로 지나갔다.
최근 은행 명세서.
Disclosure 서류.
대출기관의 질문.
Evan이 분명 이미 한 번 보냈던 것 같은 서류들.
다른 오퍼가 하나 더 있었다.
카운터오퍼가 왔다.
에이전트와 통화했다.
결국 계약이 됐다.
Evan은 자기가 인정하고 싶은 것보다 훨씬 오래 대출 예상서를 들여다봤다.
모기지, 예상 재산세, 주택보험, PMI까지 합치면 한 달 비용이 5,000달러를 조금 넘었다.
어느 날 저녁 Daisy가 그 모습을 발견했다.
“그 페이지만 10분째 보는 것 같은데.”
“이자 보고 있어.”
“금리는 알고 있었잖아.”
“7퍼센트라는 거 아는 거랑 실제 이자 금액 보는 건 좀 달라.”
Daisy가 옆에 앉았다.
금리는 7퍼센트에 가까웠다.
둘 다 마음에 들지 않았다.
Daisy가 재산세 항목을 가리켰다.
“이건 세금에서 빼는 거 아니야?”
“될 수도 있는데 한도가 있어.”
“이자는?”
“조건 맞으면.”
“PMI는?”
Evan이 찾아봤다.
“안 돼.”
Daisy가 몸을 뒤로 기댔다.
“결국 세금 공제받는다고 해결되는 건 아니네.”
“응.”
“알아두면 좋지.”
“애초에 그걸 기대한 건 아니야.”
Daisy가 Evan을 봤다.
“그래도 찾아봤잖아.”
“당연히 찾아보지.”
인스펙션은 사흘 뒤였다.
보고서는 길었다.
당장 큰 문제가 될 만한 건 없었다.
그렇다고 돈 안 들 일도 없었다.
HVAC는 오래됐다.
배관은 손볼 곳이 있었다.
전기 쪽에도 몇 가지 지적사항이 있었다.
지붕 일부는 앞으로 지켜봐야 했다.
주방 싱크대 아래에서는 습기도 발견됐다.
인스펙터가 그 말을 했을 때 Daisy가 Evan을 봤다.
아무 말도 하지 않았다.
할 필요도 없었다.
그날 저녁 Evan은 보고서를 다시 읽었다.
“그래서?”
Daisy가 맞은편에 앉아 있었다.
“이 집 손볼 게 많아.”
“알고 있었잖아.”
“오래된 건 알고 있었지.”
“오래됐으면 보통 손볼 것도 있지.”
Evan은 다음 장을 넘겼다.
“아직 안 사도 돼.”
Daisy가 고개를 끄덕였다.
“그럴 수도 있지.”
잠시 아무도 말하지 않았다.
Evan은 보고서에 첨부된 사진들을 봤다.
그가 생각했던 첫 집은 조금 달랐다.
좀 더 깨끗하고,
좀 더 손댈 데가 적고,
인스펙션 보고서도 좀 더 짧을 줄 알았다.
Daisy가 몸을 기울여 주방 사진 하나를 가리켰다.
“이 벽.”
“왜?”
“나중에 주방 다시 하면 여기 없애고 싶어.”
Evan이 그녀를 봤다.
“아직 집도 안 샀는데 벌써 벽을 없애?”
“당장은 아니고.”
“그건 다행이네.”
Daisy가 웃었다.
Evan은 다시 보고서를 봤다.
그리고 클로징이 끝난 뒤 남게 될 현금을 봤다.
일주일 전보다 그 숫자가 더 중요해 보였다.
두 사람은 그대로 진행하기로 했다.
클로징은 금요일이었다.
늦은 오후, 두 사람은 열쇠 두 세트를 들고 텅 빈 거실에 서 있었다.
앉을 곳도 없었다.
Daisy는 주방 쪽으로 걸어갔다.
Evan은 현관문을 확인했다.
그리고 한 번 더 확인했다.
Daisy가 돌아왔다.
“우리 이제 집 생겼어.”
Evan이 주위를 둘러봤다.
“거의.”
Daisy가 웃었다.
“앞으로 집 얘기할 때마다 모기지 생각나게 할 거야?”
“모기지 얘기 안 했는데.”
“‘거의’라고 했잖아.”
Evan은 열쇠를 주머니에 넣었다.
Daisy가 창문 쪽으로 걸어갔다.
처음 집을 보러 왔던 날과 같은 오후 햇빛이 거실 안으로 들어왔다.
Daisy가 뒤를 돌아봤다.
“아직도 주방 별로야?”
“응.”
“잘됐네.”
“뭐가?”
“나 계획 있거든.”
Evan이 주방 쪽을 봤다.
“얼마짜린데?”
Daisy가 뒷문을 열었다.
“우리 방금 열쇠 받았어, Evan.”
“그건 답이 아닌데.”
“알아.”
세금 뒷이야기
Conventional mortgage에서 20퍼센트보다 적게 다운하면 PMI(private mortgage insurance)가 붙는 경우가 많다. PMI는 집주인이 아니라 대출기관을 보호하는 보험이며, Evan과 Daisy의 월 약 240달러는 이 대출에 대한 예상 금액이다.
2024년에는 mortgage insurance premium에 대한 itemized deduction이 이미 만료된 상태였다. 반면 요건을 충족하는 주택담보대출 이자는 itemize하는 경우 공제될 수 있었고, 2017년 이후 발생한 주택취득부채의 일반적인 한도는 750,000달러였다. Evan과 Daisy의 약 629,000달러 모기지는 이 한도보다 낮다.
재산세 역시 itemize하는 경우 공제 대상이 될 수 있지만, 2024년에는 주·지방 소득세 또는 판매세와 재산세 등을 합한 SALT 공제가 일반적으로 10,000달러로 제한됐다.
세금 공제는 도움이 될 수 있다.
하지만 모기지, PMI, 수리비나 클로징에 필요한 현금을 없애주지는 않는다.
Evan과 Daisy에게 더 중요한 질문은 집에 얼마를 넣을 것인가만이 아니라, 사고 난 뒤 얼마를 남겨둘 것인가였다.
에피소드 뒤의 세법이 궁금하다면?
모기지 이자, 재산세, PMI, points와 closing costs, itemized deduction과 standard deduction의 차이, 주택의 tax basis, 그리고 집을 산 날부터 보관해야 할 서류를 자세히 살펴본다.
다음 이야기
별일 아니야
인스펙션 보고서는 오래된 집에는 손볼 일이 생긴다고 알려줬다.
다만 그 일들이 하나씩 차례를 기다려준다는 말은 없었다.