MONEY MEETS TAX · EPISODE 05

애너하임 · 2024년 봄

이번 이야기의 돈과 세금

오래된 집의 수리비 · 현금 여유와 우선순위 · Basis와 기록관리

첫 수리비는 318달러였다.

Evan은 그 정도면 다행이라고 생각했다.

주방 싱크대 아래의 습기는 오래된 밸브 주변에서 조금씩 새던 물 때문이었다. 배관공은 밸브를 교체하고, Evan 눈에는 잘 보이지도 않는 다른 부분을 하나 더 조인 뒤 싱크대 아래는 그대로 말리면 된다고 했다.

“큰 문제는 아니에요.”

Evan은 배관공이 나가기 전에 318달러를 결제했다.

Daisy는 문이 열린 채로 있는 싱크대 아래를 바라봤다.

“318달러.”

“그 정도면 괜찮지.”

“어제까지만 해도 고장 난 줄도 몰랐던 데 318달러.”

“인스펙션 보고서에 있었잖아.”

“습기가 있다고 했지.”

“그게 물 새는 거였고.”

Daisy가 Evan을 봤다.

“좀 좋아 보이는데?”

“더 나올 줄 알았어.”

Daisy가 캐비닛 문을 닫았다.

“그 생각 좀 위험한데.”

한동안은 별일이 없었다.

그러다 차고문이 내려갈 때 덜컹거리기 시작했다.

롤러 두 개.

189달러.

몇 주 뒤에는 에어컨에서 이상한 소리가 나기 시작했다.

큰 소리는 아니었다.

조금 지친 것 같은 소리였다.

Evan은 환풍구 아래에 서 있었다.

Daisy는 소파에서 책을 읽고 있었다.

“이 소리 들려?”

“아니.”

Evan이 기다렸다.

다시 소리가 났다.

“진짜 안 들려?”

“에어컨 소리는 들리지.”

“평소랑 달라.”

Daisy가 고개를 들었다.

“우리 여기 산 지 6주 됐어.”

“어제 무슨 소리였는지는 알아.”

Daisy는 다시 책을 봤다.

찬바람은 여전히 잘 나왔다.

Evan은 그래도 온도조절기를 확인했다.

74°F.

72°F로 낮췄다.

몇 초 뒤 에어컨이 다시 켜졌다.

아까와 같은 힘 빠진 소리가 났다.

Daisy가 고개를 들었다.

“아. 이제 들려.”

“고마워.”

“들린다고 나아지는 건 아닌데.”

월요일에 HVAC 기사가 왔다.

시스템이 오래됐다는 건 인스펙션 때부터 알고 있었다.

기사는 바깥쪽 콘덴서를 확인하고 패널을 열어 몇 가지를 테스트했다. Capacitor를 교체하고 기본적인 정비를 하면 된다고 했다.

Evan이 물었다.

“에어컨 자체는요?”

“오래됐어요.”

“교체해야 하나요?”

“오늘은 아니에요.”

Evan은 잠깐 기다렸다.

“그게 무슨 뜻이죠?”

“몇 년 더 갈 수도 있고, 내년 여름에 멈출 수도 있고요. 알기 어렵죠.”

“큰 문제는 아닌 거죠?”

기사가 웃었다.

“오늘은요.”

비용은 486달러였다.

그날 저녁 Evan은 집을 사기 전에 만들었던 스프레드시트를 열었다.

클로징 이후로는 한 번도 보지 않았다.

Purchase price.

Mortgage.

Property tax.

Insurance.

PMI.

그리고 조금 아래에는 이런 줄이 있었다.

Maintenance: 1%

집값의 1퍼센트를 매년 유지·수리비로 잡아놓은 숫자였다.

깔끔한 가정이었다.

Evan은 그 숫자가 마음에 들었다.

어디가 고장 날지는 몰라도 스프레드시트에는 유지비를 넣을 수 있었으니까.

Daisy가 페인트 샘플 두 개를 들고 들어왔다.

“뭐 해?”

“집 살 때 잡아놓은 예산 보는 중.”

“그래서?”

“수리비도 잡아놨더라고.”

“잘했네.”

Evan이 스프레드시트를 가리켰다.

“여기 있을 때는 좀 더 계획적이었던 것 같아.”

Daisy는 페인트 샘플을 테이블 위에 내려놨다.

“지금까지 얼마 썼는데?”

Evan은 다른 파일을 열었다.

배관공.

차고문.

HVAC.

철물점에서 산 자잘한 것들.

하나씩 보면 큰 숫자는 아니었다.

그런데 늘 전날까지 멀쩡했던 데서 하나씩 나왔다.

Evan은 다시 1퍼센트를 봤다.

1년이 지나고 보면 그 숫자가 얼추 맞을지도 몰랐다.

문제는 수리비가 1년에 한 번씩 찾아오지 않는다는 거였다.

Daisy가 페인트 샘플 하나를 집었다.

“그래도 주방 페인트는 하고 싶어.”

“그건 괜찮아.”

“나중에는 바닥도.”

“나중에.”

“벽도.”

Evan이 그녀를 봤다.

“무슨 벽?”

Daisy가 웃었다.

“좋아.”

두 사람이 집에 하고 싶은 일은 따로 있었다.

집이 먼저 정하는 일도 있었다.

지금까지는 집 쪽이 먼저였다.

며칠 뒤 Daisy가 현관 앞에 놓여 있던 전단지를 하나 들고 들어왔다.

“이거 볼래?”

Evan이 흘끗 봤다.

태양광 패널이었다.

필요 없다고 말하려다가 맨 위에 적힌 문구가 눈에 들어왔다.

30% FEDERAL TAX CREDIT

Evan은 전단지를 받아 들었다.

Daisy가 그를 봤다.

“역시 그건 보네.”

“보이잖아.”

“그러니까.”

Evan은 숫자를 훑어봤다.

예상 월 절감액.

파이낸싱 조건.

아직 감이 잘 안 오는 설비 용량.

맨 아래에는 무료 견적을 받을 수 있는 전화번호가 있었다.

Evan이 천장을 한번 올려다봤다.

“HVAC 오래됐잖아.”

“알아.”

“지붕도 계속 봐야 한다고 했고.”

“알아.”

“근데 이제 태양광까지?”

“난 전단지만 줬는데.”

Evan은 다시 전단지를 봤다.

“세액공제 30퍼센트 받아도 공짜는 아니야.”

Daisy는 페인트 샘플을 집었다.

“공짜라고 한 적 없는데.”

Evan은 전단지를 수리비 영수증 옆에 내려놓았다.

“견적은 한번 받아볼 수도 있지.”

“그것도 내가 하라고 한 적 없는데.”

“알아.”

5월 말이 되자 Evan은 집 관련 서류를 한곳에 모으기 시작했다.

클로징 서류.

인스펙션 보고서.

청구서.

영수증.

언젠가는 전부 스캔할 생각이었다.

몇 주째 그렇게 생각하고 있었다.

어느 날 저녁 집에 돌아오니 식탁 위에 파일 하나가 놓여 있었다.

Daisy가 앞면에 크게 한 단어를 적어놨다.

HOUSE

안에는 배관공 청구서, 차고문 수리 영수증, HVAC 비용 내역, 그리고 Evan이 주방 여기저기에 놔뒀던 자잘한 영수증들이 들어 있었다.

태양광 전단지도 있었다.

그 뒤에는 페인트 컬러 카드 하나가 끼워져 있었다.

Evan이 꺼내 들었다.

Daisy는 싱크대 앞에 서 있었다.

“이건 왜 여기 있어?”

“그건 나중에.”

“얼마나 나중에?”

Daisy가 돌아봤다.

“별일 아니야.”

Evan이 웃었다.

페인트 카드를 다시 파일 안에 넣었다.

세금 뒷이야기

개인 주택을 유지하기 위해 쓰는 일반적인 수리비는 대부분 현재 소득세 공제 대상이 아니며, 단순히 집을 정상적인 상태로 유지하는 수리는 일반적으로 주택의 tax basis에도 더하지 않는다.

Evan의 HVAC capacitor 교체와 정비는 이런 수리에 가깝다. 반면 중앙 냉난방 시스템 전체를 새로 설치하거나 교체한다면 basis 측면에서는 다르게 볼 수 있다.

주택의 가치를 높이거나, 내용연수를 상당히 늘리거나, 새로운 용도에 맞게 바꾸는 개선비는 basis에 포함될 수 있다. 새 지붕, 중앙 냉난방 시스템, 전기 배선, 바닥, 주방 리모델링 등이 대표적인 예다. 평소라면 수리에 해당하는 작업도 대규모 리모델링이나 복원의 일부라면 개선비가 될 수 있다.

이 차이가 Evan과 Daisy의 2024년 세금신고에 당장 영향을 주지는 않을 수 있다. 하지만 나중에 집을 팔면서 adjusted basis를 계산할 때 중요해질 수 있기 때문에 매입 서류와 주요 개선공사 기록은 보관해둘 필요가 있다.

태양광 전단지는 다른 세법을 하나 더 끌어들인다.

2024년에는 요건을 충족하는 태양광 발전설비에 대해 일반적으로 적격 비용의 30퍼센트에 해당하는 Residential Clean Energy Credit을 받을 수 있었다. 현장 준비, 최초 설치 및 주택에 연결하기 위한 일부 배선 비용도 적격 비용에 포함될 수 있으며, credit은 Form 5695에서 계산한다.

하지만 지금 Evan에게 있는 건 전단지 한 장뿐이다.

견적을 받는 것만으로 세액공제가 생기지는 않는다. 실제로 적격 설비의 설치가 완료되어야 해당 연도의 credit을 검토할 수 있다.

아직 30퍼센트는 결정을 기다리고 있는 숫자일 뿐이다.

에피소드 뒤의 세법이 궁금하다면?

집 수리비와 개선비, 무엇이 주택 Basis에 포함될까?

개인 주택의 수리비와 자본적 개선, adjusted basis, 리모델링, 기록관리, 그리고 나중에 집을 팔 때를 위해 어떤 자료를 보관해야 하는지 자세히 살펴본다.

TAX GUIDE 읽기 →

다음 이야기

Evan이 놓치고 있던 숫자

컨설팅 일은 계속 늘어나고 있다.

Evan이 세금을 위해 따로 떼어두는 돈도 늘어나고 있다.

그런데 두 숫자는 같은 속도로 커지고 있지 않다.