한 해 더
MONEY MEETS TAX · EPISODE 24
Irvine · 2026년 9월
Money & Tax in this episode
임대 1년 · 집을 계속 보유할지 · 현금흐름과 세금상 임대소득의 차이
목요일 저녁, 세입자에게 이메일이 왔다.
안녕하세요, Evan, Daisy.
여기서 정말 잘 지내고 있어요. 혹시 계약을 1년 더 연장할 수 있을지 여쭤보려고요. 급한 건 아니니 편하실 때 알려주세요.
Evan은 이메일을 두 번 읽었다.
Daisy는 바닥에 앉아 Jiwoo가 나무 블록을 입에 넣지 못하게 빼앗는 중이었다.
“계속 살고 싶대.”
“잘됐네.”
“응.”
Evan은 계속 화면을 보고 있었다.
Daisy가 눈치챘다.
“왜?”
“아무것도 아니야.”
“뭔가 spreadsheet가 됐을 때 나오는 표정인데.”
“이미 spreadsheet 있어.”
“그럴 줄 알았어.”
Daisy는 Jiwoo에게서 블록을 빼고 부드러운 장난감을 건넸다.
Evan이 노트북을 Daisy 쪽으로 돌렸다.
“벌써 거의 1년 됐어.”
Anaheim 집을 임대로 돌린 건 지난해 9월이었다.
그때는 집을 임대하는 것만으로도 충분히 큰 결정이었다. Evan은 Irvine에서 새 직장을 막 시작했고, Daisy는 임신 중이었다. 둘은 이사까지 해야 했다. 그 와중에 집까지 파는 건 이미 복잡한 한 해에 큰 결정을 하나 더 얹는 일이었다.
그래서 일단 임대를 줬다.
세입자 한 명. 계약 한 번.
어떻게 되는지 보자.
그러고 Jiwoo가 태어났다.
Irvine condo를 샀다.
출산휴가가 있었고, Daisy의 project가 생겼고, childcare를 고민했다.
매달 임대료가 들어왔고, 매달 모기지가 빠져나갔다.
Anaheim 집은 대체로 그 자리에 그대로 있었다.
이 이메일이 오기 전까지는.
Daisy가 소파에 앉았다.
“그래서, 계속 살게 할 거야?”
“그럴 것 같아.”
Daisy가 노트북 쪽을 가리켰다.
“아니, 우리 말이야. 우리 이 집 계속 갖고 있을 거야?”
Evan이 등을 기대었다.
“그렇게는 생각 안 해봤네.”
Daisy가 살짝 웃었다.
“응.”
Evan은 집 관련 자료를 모아둔 폴더를 열었다.
모기지 명세서.
재산세.
보험.
배관 수리.
6월 HVAC 수리.
까맣게 잊고 있던 차고 문 수리 영수증.
그리고 임대료 입금 내역.
Daisy가 Evan이 화면을 내리는 걸 지켜봤다.
“그래서 우리 이걸로 돈 벌고 있어?”
Evan이 화면을 봤다.
“어떤 숫자를 보느냐에 따라.”
“좋아. 설명해봐.”
Evan이 모기지 명세서를 열었다.
“모기지 납입액에는 원금이랑 이자가 같이 들어가잖아. 원금은 빚을 줄이지만 임대비용은 아니고.”
“현금은 나가지만, 그중 일부는 원금을 줄이는 거네.”
“맞아.”
“그럼 재산세.”
“비용.”
“보험.”
“비용.”
“유지보수랑 수리비.”
“대체로.”
“차고 문도?”
“감정적으로도, 재정적으로도.”
Daisy가 웃었다.
Evan은 올해 숫자를 항목별로 나누기 시작했다.
정확하게 끝낼 수 있는 건 아니었다.
아직 9월이 끝나지 않았고, 몇몇 비용은 월을 걸쳤다. 재산세 납부 시기도 일정하지 않았고, 모기지 계좌에서는 원금과 이자가 따로 표시됐다.
결국 답은 무엇을 숫자에 넣느냐에 따라 달라졌다.
들어온 현금.
나간 현금.
조금씩 줄어든 빚.
세금 신고서에서는 또 다르게 보일 비용들.
Daisy가 화면을 봤다.
“그럼 세금상 숫자는?”
Evan이 다른 파일을 열었다.
“그건 또 다를 수 있어.”
“왜?”
“Depreciation.”
Daisy가 기다렸다.
“건물은 시간이 지나면서 depreciation을 잡아. 실제로 매달 그만큼 돈이 나가는 건 아닌데 taxable rental income은 줄어들 수 있어.”
“그러면 통장에서는 괜찮아 보여도 tax return에서는 덜 번 것처럼 보일 수 있다는 거네.”
“응. Loss가 나올 수도 있고.”
Daisy가 다시 숫자를 봤다.
“그 loss는 바로 쓸 수 있어?”
“경우에 따라.”
또 그런 답이었다.
Daisy가 웃었다.
Evan이 말을 이었다.
“Rental loss는 일반적으로 passive로 봐. 그러니까 tax loss가 난다고 해도 내 salary나 consulting income에서 전부 바로 뺄 수 있는 건 아니고.”
“그러면 loss는 있는데 당장 못 쓰는 수도 있는 거네.”
“맞아.”
Daisy가 잠깐 Evan을 쳐다봤다.
“손해 보는 것도 덜 유용하게 만들었네.”
“내가 만든 규칙은 아니야.”
“알아.”
Jiwoo가 커피 테이블을 잡고 몸을 일으켰다.
2초쯤 버티다가 털썩 주저앉았다.
둘 다 Jiwoo를 바라봤다.
Jiwoo는 조금 놀란 것 같았지만 별일 없다는 표정이었다.
Daisy가 다시 Evan을 봤다.
“그럼 세금은 잠깐 빼고 생각해보자.”
“응.”
“지금 우리한테 Anaheim 집이 없다고 해봐. 그래도 rental로 사겠어?”
Evan이 멈췄다.
숫자를 봤다.
그리고 Daisy를 봤다.
“그건 다른 질문인데.”
“집은 똑같잖아.”
Evan도 무슨 뜻인지 알았다.
둘이 그 집을 샀던 이유는 거기서 살고 싶었기 때문이었다.
동네가 마음에 들었다.
월 납입액도 감당할 수 있었다.
자기 집을 갖고 싶었다.
그중 어느 것도 투자 기준은 아니었다.
이사할 때는 임대를 주는 것으로 당장의 질문을 해결했다.
이제 거의 1년이 지났다.
Daisy가 휴대폰을 집었다.
“지금 산다면 얼마 주고 살 것 같아?”
“정확히는 모르겠어.”
“지금 처음 보는 집이라고 생각하면 임대료는 얼마 받을 수 있고?”
“아마 지금 받는 정도.”
“그럼 수익률은?”
Evan이 Daisy를 봤다.
“이제 네가 spreadsheet를 원하는 거네.”
“나는 우리가 이 집을 좋은 rental property라서 갖고 있는 건지 알고 싶은 거야.”
Daisy가 Jiwoo 쪽을 한번 봤다.
“아니면 그냥 예전에 살던 집이라서 갖고 있는 건지.”
잠시 그 말이 둘 사이에 남았다.
Evan은 부동산 사이트를 열었다.
그러고 다시 닫았다.
“집값만 보면 되는 건 아니야.”
“알아.”
“팔면 매도 비용도 있고. 세금이 생길 수도 있고. 계속 갖고 있으면 원금도 줄어들고. 임대료가 바뀔 수도 있고. 집값도 바뀔 수 있고.”
“배관공이 또 올 수도 있고.”
“그건 언젠가 확실히 오겠지.”
Daisy가 고개를 끄덕였다.
“그럼 오늘 결정할 건 아니네.”
“응.”
“그래도 이제는 진짜 결정은 해야겠다.”
“응.”
그건 전과 조금 달랐다.
지난 1년 동안 Anaheim 집은 그냥 이미 가지고 있는 것이었다.
모기지.
세입자.
수리.
세금 신고.
관리해야 할 것들의 목록.
둘은 그 돈을 다른 데 쓴다면 어떨지와 비교해본 적은 없었다.
Irvine 집의 모기지.
현금 여유자금.
Daisy의 일.
Evan의 사업.
투자.
시간.
Daisy가 다시 노트북 쪽으로 손을 뻗었다.
“하나만 해줄래?”
“뭐?”
“계산할 때 우리가 얼마에 샀는지부터 시작하지 마.”
Evan이 고개를 끄덕였다.
“그 돈이 지금 현금으로 있다면 우리가 뭘 할지부터 시작해.”
Evan은 다른 탭에 그대로 열려 있는 세입자의 이메일을 봤다.
질문은 간단했다.
1년 더?
Evan은 이메일에 별표를 눌렀다.
“이번 주말에 답해주자.”
Daisy가 바닥에 있던 Jiwoo를 안아 올렸다.
“그래.”
Evan은 이메일을 닫지 않았다.
세금 뒷이야기
임대 부동산에는 서로 헷갈리기 쉬운 몇 가지 숫자가 있습니다. 실제 현금흐름, 세금상 임대소득 또는 손실, 그리고 투자 전체의 경제적 수익은 같은 숫자가 아닐 수 있습니다.
모기지 원금은 빚을 줄이지만 일반적으로 현재 연도의 rental deduction은 아닙니다. 반면 mortgage interest와 일반적인 임대비용은 공제될 수 있고, depreciation은 같은 금액의 현금이 그해 빠져나가지 않아도 taxable rental income을 줄일 수 있습니다. 그래서 통장에서 보이는 결과와 Schedule E에 나타나는 결과가 달라질 수 있습니다.
Federal tax에서 rental real estate는 일반적으로 passive activity로 봅니다. 따라서 rental loss가 발생했다고 해서 wages나 consulting income 같은 nonpassive income에서 자동으로 공제되는 것은 아닙니다. 일정한 active participation 요건을 충족하는 taxpayer는 일부 rental loss를 nonpassive income과 상계할 수 있지만, 소득 수준과 다른 제한이 적용될 수 있습니다. 현재 공제하지 못한 loss는 일반적으로 passive activity rules에 따라 이후 연도로 carry forward될 수 있습니다.
하지만 이런 세법이 그 집을 계속 보유해야 하는지까지 결정해주지는 않습니다. Tax loss가 있다는 이유만으로 좋은 투자가 되는 것은 아닙니다. Cash flow, debt paydown, 앞으로의 수리비, 집값, 매도 비용과 세금, 그리고 그 자금을 다른 곳에 사용할 수 있는 선택까지 함께 봐야 합니다.
에피소드 뒤의 세법이 궁금하다면?
임대 부동산 손실, 왜 다른 소득에서 바로 공제되지 않을까?
Rental cash flow와 taxable income은 왜 다를 수 있는지, depreciation은 어디에 들어가는지, passive activity rules가 언제 rental loss의 공제를 제한하는지, 그리고 지금 공제하지 못한 loss는 어떻게 되는지 정리합니다.